国家发改委宣布放开非保障性住房物业服务和小区停车服务价格
价格放开，物业停车谁定价？（产经观察·聚焦价格改革攻坚④）

    本报记者 左 娅 李心萍

　　2015年上班第一天，黑龙江双鸭山市民沈晓文就听说物业费和小区停车费价格要放开。“会不会涨价啊？”他的担忧代表了很多人的心声。为什么要放开这两项服务价格？对老百姓和行业发展会有哪些影响？记者就此进行了采访。

　　没有业委会的小区不在此次价格放开之列，部分省市已完成政府定价目录修订

　　“光听说政府要放开小区物业和停车费价格，可不知道到底怎么放开。政府不管了，那价格谁定啊？物业公司吗？”沈晓文说。

　　国家发改委价格司有关负责人告诉记者：“有业委会的小区，才具备放开物业和停车服务价格的条件。保障性住房、房改房、老旧住宅小区都不在此次价格放开之列。在业主选聘物业服务企业之前，物业费也仍然执行政府指导价。”

　　这位负责人告诉记者，这并不是第一次放开物业服务价格。2003年颁布的《物业服务收费管理办法》就规定，根据性质和特点不同，有的物业服务实行政府指导价，有的实行市场调节价。实行政府指导价的，政府相关部门会制定相应的基准价及浮动幅度，具体收费标准据此在物业服务合同中约定。实行市场调节价的，由业主与物业公司自行约定。

　　2007年《物权法》颁布实施后，实行市场调节价的小区更多了。据国家发改委的调研：各地非住宅及别墅等高档住宅的物业费已普遍实行市场调节价；北京市除经济适用住房和危改回迁住宅小区外，所有物业服务均已实行市场调节价；天津、福建、广东、浙江等省市，成立了业主委员会的住宅小区，物业费也逐步实行了市场调节价。

　　与物业费不同，小区地面停车费多数仍实行政府指导价或政府定价。地库停车费则是市场调节价，依法应由业主与开发商约定，实际多数是开发商定价。记者了解到，目前北京市小区地面停车收费多为120元/月—150元/月，而地库停车费则可能要300元/月甚至更高。

　　“价格放开后，不管是物业费还是小区地面停车费，都将由业委会代表业主定价。”发改委价格司有关负责人透露，目前上海等地已完成政府定价目录修订工作，“待时机成熟，保障性住房物业服务费也将考虑实行市场调节价，但各地应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”

　　放开价格，是要尽可能将服务质量、收费标准的选择权、决定权交还给小区业主

　　“我已经习惯了现在的物业费和停车费价格，并没有放开价格的诉求。为什么要放开啊？”沈晓文所在的小区没有业委会，不在此次价格放开之列，但他仍然担心物业公司会借机涨价。

　　对此，发改委价格司有关负责人表示，放开价格旨在还权于民，“十八届三中全会提出，凡是能由市场形成的价格都交给市场，政府不进行不当干预。以前限定价格，是考虑小区业主自治能力不足，政府出手帮助保护业主利益。现在我们转变了观念，要尽可能将服务质量、收费标准的选择权、决定权交还给小区业主，最终目的是要使市场在资源配置中起决定性作用，通过市场竞争的方式让小区业主享受到更好的服务。”

　　“同时，市场也已具备了放开这两项服务价格的条件。”这位负责人介绍，全国已有物业服务企业7.1万家，从业人员超过600万人，服务供给日益充足。业主自治能力也不断提高，有业委会的小区逐渐多了起来，“另外，物业和停车主要为业主服务，特别是小区地面停车位，所有权归业主，政府不宜直接干预定价。而且不同小区情况千差万别，政府实际上也难以给出合理定价。”

　　对于沈晓文担心的涨价问题，这位负责人表示，价格放开后定价会更合理，业主可以根据自身需求，选择物业服务的档次和价位。“没有业委会的小区，此次不要求放开价格，如果小区物业未征求业主意见恣意涨价，或存在不明码标价、利用信息不对称进行价格欺诈等行为，居民可拨打12358热线投诉举报。有业委会的小区，如果对涨价不满意，业主可以解聘物业或停车服务企业。”

　　北京物业管理行业协会有关负责人也表示，短期内价格大幅上涨可能性不大，“价格放开已满月，我们还没听说有哪里借机涨价。物业服务企业面临服务不到位被业主解聘的压力。服务质量不提升，怎敢随便涨价？”

　　从历史经验看，北京放开非保障性住房物业服务价格已近10年，价格过渡平稳。沈阳、杭州、宁波等城市已先后尝试放开了部分住宅小区停车收费，也未发现停车服务价格暴涨。

　　价格放开，有利于物业产业服务水平的提高，但有赖于业委会制度的良好实施

　　和沈晓文不同，北京市民王先生更关心车停哪里的问题：“停车费涨个一两百，也能负担得起。但现在车越来越多，在小区找个停车位越来越难。放开价格能解决北京小区停车位不够用的问题吗？”

　　发改委在沈阳调研时就发现，尝试放开部分住宅小区停车收费后，确实有停车公司主动增加了住宅小区停车设施供给。

　　“尽管服务价格没有应声而动，但对物业行业而言，政府放开价格确实为企业议价提供了渠道。为了争取更大收益，企业将努力提供更能令业主满意的服务。停车服务公司解决小区停车难问题的动力更足，物业公司提升物业服务水平的动力也更足。这对物业行业和广大居民来说，都是好事。”中国物业管理协会有关负责人表示，近几年，随着人工成本的上涨，物业服务成本逐年刚性增长，而政府指导价常年未变。在很多小区，物业服务收费已偏离市场标准，企业利润空间不断压缩，无奈下降低服务质量，部分居民又以服务不到位为由拒付物业费，形成企业经营困难、物业服务不到位、居民欠费严重的恶性循环。放开价格，发挥市场配置资源的决定性作用，将有利于扭转目前物业服务的困境。

　　当然，价格放开到底能收效几何，业主组织的成熟度及物业服务市场协商机制的良好运行是关键。可目前，小区业委会问题还很多。“以北京为例，住宅小区业主大会成立比例仅为27%，其中还有大量名存实亡，或陷入瘫痪状态无法正常履职。因此，尽管放开价格已近10年，北京物业行业仍然没能走出恶性循环。”北京物业管理行业协会有关负责人介绍说。

　　对此，北京市民陆女士深有体会：“我们小区是近几年才成立的业委会。起初物业服务提升明显，一直没有修缮的凉亭很快修好了。但之后又有新问题，如小广告反而多了，有业主质疑业委会运行不规范，甚至有人猜测存在腐败问题。我们希望政府相关部门能在业委会建立和履职过程中多给一些指导和帮助，这样才有利于与物业服务企业的协商，保证服务质量的稳定。”

　　“政府放开价格限制，可能可以唤醒业主自治意识，倒逼业委会的建立和完善，促进业委会制度的推广。”发改委价格司有关负责人说，“同时，发改委也会同行业主管部门研究、推动制定推广、指导业主委员会的有关措施。”

　　“只有业委会制度完善了，业主的利益才有保障，物业行业也才能健康发展。这需要行业主管部门的指导，也需要社会各界给予关注和支持。”中国物业管理协会有关负责人说。

　　（制图： 蔡华伟）

    《 人民日报 》（ 2015年02月09日   19 版）