本报记者 夏妍 《 国际金融报 》（ 2015年03月23日   第 26 版）

　　在业内人士眼中，实施了两年多葡萄牙“黄金居留”签证计划（下称“黄金签证”）是成功的，去年底曝光的签证腐败案没有给这个计划带来太多负面效应。

　　对此，最有说服力的便是近日葡萄牙移民局公布的黄金签证计划最新数据——截至2015年2月28日，累计成功获得黄金签证的人数跃升至2203个，投资总金额近13.3亿欧元（约88亿元）。

　　不出意外，黄金签证获得的主要人群来自中国，共计1777个，约占总数80%。有移民机构的工作人员告诉《国际金融报》记者，对于葡萄牙这样的“领土有限，人口只有1000多万”的小国家来说，黄金签证带来的移民及投资金额“让人欣喜”。

　　“更难能可贵的是，它某种程度上带动了葡萄牙房地产的发展。要知道，除了本国人对房子的一些刚需之外，之前的海外投资者对葡萄牙的房产市场不是那么有兴趣。”里斯本的房地产经纪人Teresa告诉《国际金融报》记者。

　　中投顾问高级研究员薛胜文在接受《国际金融报》采访时直言，葡萄牙的黄金签证带来的种种正面的积极效果，须归功于这项计划的吸引力：一方面，葡萄牙的环境优越，这使中国居民较为向往，同时，葡萄牙雾霾治理效果显著，反观中国，目前正面临严重的环境污染问题；另一方面，黄金签证的门槛相对较低，非欧盟国家公民在葡萄牙购置50万欧元以上的地产，即可获得居留权。

　　“这对当地房地产市场产生了较大刺激，截至2015年2月底，黄金居留政策为葡萄牙带来了超过13亿欧元的投资，房地产是其中最大的受益者。”薛胜文称。

　　中国投资者占八成

　　2012年底，葡萄牙启动“黄金居留”签证计划。很多人恐怕不会想到，它会给葡萄牙带来如此诧异的投资规模。

　　据悉，“黄金居留”签证计划要求投资者在葡萄牙购买房产投资不低于50万欧元，即可获得居留身份、申根国身份（可通行申根26个国家），满5年可获永久居民身份，满6年可申请入籍。

　　这比之前的条件放宽了很多。此前，移民葡萄牙的条件是：要在葡萄牙投资100万欧元或者创造至少30个就业机会。

　　本报获悉，该签证计划实施后，引来了海外投资者的强烈关注。据葡萄牙移民局官方最新数据，到2015年2月28日为止，共有2203名投资者成功拿到居留卡。总投资人中，2088人通过购买50万欧元以上房产获得居留卡，占总人数的94.8%。

　　与此同时，项目总融资额高达近13.36亿欧元。另外，3316名家庭成员一同获得居留卡。从获卡人数上看，投资者及其家庭成员获卡总人数高达5519人，较2015年1月又增加了265人。

　　值得一提的是，拿到居留卡的投资者中，1777人为中国投资者，占总人数80.7%。那么，为何中国投资者对葡萄牙如此感兴趣？

　　有分析师称，海外置业一直是中国高端投资者瞄准欧洲市场的主要目的之一。特别是由于国内限购令等房产政策的出台，令他们很希望投资方式能更加多样化、国际化。

　　景鸿环球集团董事长关景鸿在接受媒体采访时称，对于国内的投资者，购房换移民身份的卖点一直备受热捧，继中国澳门、中国香港、新加坡等地相继关闭购房移民的大门后，很多投资者对购房移民的方式重新开放翘首以盼。

　　移民“简便快捷”

　　机缘巧合下，记者认识了在葡萄牙开始定居的李丹女士，她就是通过“黄金居留证计划”成为了葡萄牙公民。

　　“这值得一试。”李丹告诉《国际金融报》记者，只要一次性购买50万欧元的房产就能获得永久居民身份。最重要的是，房产跟身份是不挂钩的，5年后房产完全可以用来售卖套现，身份仍然保留。

　　与此同时，针对“中国投资者为何会成为葡萄牙买房移民的主力军”这一问题，记者采访了一些移民机构及相关专家。

　　有移民机构的负责人表示，由于近年来留学热不断高涨，有很多家长为了子女未来的教育发展，纷纷通过买房移民来为子女创造一个良好的教育环境。

　　“之所以选择葡萄牙这个欧洲古国，与葡萄牙的整体‘素质’有很大关系。比如，葡萄牙拥有欧洲最古老的大学城，且通过在葡萄牙读书接轨欧美教育，也成为入读欧美名校的捷径。”该负责人称。

　　李丹也告诉记者，购房移民葡萄牙，子女将可以更好地享受葡萄牙极具性价比的教育资源，其中包括12年的免费教育。作为欧盟成员国公民，可以更便捷地进入英国、法国、德国等欧盟国家高等教育体系，在学费上也享受一定优惠。如果成绩优秀，入读牛津、剑桥或北美名校，更容易融入西方的生活习惯。

　　独立房地产经纪人Fernando Drummond de Andrade（费尔南多·德鲁蒙德·德·安德拉德）告诉《国际金融报》记者，目前，有些欧洲移民项目只能购买房屋，但不能在当地工作、经商。

　　“而葡萄牙的移民政策显然更具有诱惑力——凭葡萄牙临时居留许可便可在当地工作或开办公司，无需额外办理工作签证。对于人口大国中国来说，这无疑是个简便快速的移民方式。”Fernando说。

　　市场逐步火热

　　薛胜文告诉记者，黄金居留政策已为葡萄牙带来了超过13亿欧元的投资，当地的房地产则是其中最大的收益者。

　　记者从当地中介机构证实，移民投资计划确实为葡萄牙的房地产注入了新活力。

　　“大概是从2013年底开始，里斯本的房价开始逐步攀升，虽不像纽约伦敦涨得那么厉害，但相对于之前的房价，已非常喜人。”里斯本的房地产经纪人Teresa告诉记者。他一直认为，进入2014年之后，正是葡萄牙房地产投资的合理时机。

　　据了解，葡萄牙里斯本老城区的房地产市场前几年一直都是处于“有价无市”的状态。直到2012年葡萄牙出台买房移民政策，葡萄牙各地的房价才逐渐有了复苏的迹象，表现最明显的是里斯本的老城区。

　　“近期，非常多的投资者表现出对里斯本房地产的浓厚兴趣，买老房子翻新成为一种新的投资潮流。”Teresa说。

　　据葡萄牙当地媒体报道，里斯本地区的房产估值保持了3个月的连续升值，特别是原本房价就最高昂的里斯本老城区，在去年7月份的时候，平均值达到1810欧元/平方米，比前一个月上涨了2.4%，与去年同期相比则上涨了10.8%。

　　“现在，里斯本老城区的房价已经在1900-2000欧元/平方米，这样看来，基本是稳步上升的趋势。”Teresa说。

　　与此同时，海景房成为投资者的投资重点。环球移民的一位高级顾问告诉记者，由于葡萄牙是世界知名的旅游胜地，当地常年购房、租房需求率大，海景房出租收益颇丰，出租年收益率高达8%。

　　“随着人们对葡萄牙房地产市场的投资兴趣不断上升，海景房的价格也出现了直线上涨的现象。”上述顾问对记者透露。

　　另据阿尔加维的房产中介反馈，很多英国人也愿意在葡萄牙置业定居，他们比较青睐100万欧元左右的别墅。而里斯本高档房产的买家主要是安哥拉人和巴西人，这些人主要因为石油和从事贸易致富。目前，安哥拉人和巴西人占据了葡萄牙高档房产市场的30%至40%。

　　对于投资者热衷于奔向葡萄牙的原因，有业内人士直言，“葡萄牙已成为投资欧洲的一块跳板”。

　　事实上，房地产和旅游业是欧洲增长迅速的两个行业，也是投资的首选。葡萄牙在这两个方面的优势突出，里斯本、卡斯卡伊斯、银色海岸和阿尔加维地区，房地产市场发达、房源种类多样、房产出租收益稳定、居住环境好，吸引了世界各地的投资者。

　　“与此同时，因为之前的经济因素，葡萄牙非常欢迎外国投资者，并且可以相对较快地完成批准流程。比如，复星对Caixa的投资只花了两个月就得到了所有需要的批准。由于葡萄牙属于欧元区，在进入葡萄牙市场后再投资或进入其他欧洲市场就要简单很多。”业内人士称。

　　并非毫无风险

　　不可否认，“黄金签证”实施至今，也伴随着种种质疑，投资移民葡萄牙也不是完全没有弊端。

　　事实上，随着签证计划的推进，一系列问题也逐步暴露出来。彭博社3月报道称，47岁的华女士2013年从上海飞到里斯本，到达后不到一周就同意买下一套50万欧元的房产。她原以为自己做成了一笔绝佳买卖。几个月后她上网发现，同一度假区的一些房子在线售价不到她购价的一半。

　　不少中国投资者都表示对在葡所购置的房子并不满意。华女士就对媒体表示：“我看过的房子没有一间是让我满意的，但是卖家一直坚称价格非常低廉，并且在两年之内就会升值至100万欧元。”

　　然而，事实是，受欧债危机的影响，葡萄牙房价连续多年大幅下跌，法案中规定的50万欧元投资额在当地基本上可以购买两套甚至三套公寓。

　　在“黄金签证”政策的正面刺激下，2014年葡萄牙房价才刚回暖，上升了1.8%。

　　然而，一位房地产专家对《国际金融报》记者透露，他曾出于好奇，也去葡萄牙看过房，“但我发现，一些中介都是带着去看的房屋大部分都位于新区，荒无人烟，没有超市，没有学校，也没有医院，这种地方的房子在当地原先就乏人问津。现在利用政策，这些中介用很高的价格忽悠着卖给中国人。”

　　不止如此。2014年11月，“黄金签证”腐败丑闻曝光。据悉，这起腐败案件中，11名被捕人员涉嫌贿赂葡司法部官员，通过造假物业买卖合同，抬高低廉房产价格，将其造假成超过50万欧元价值的房产买卖合同，从而非法获取公证书，以申请“黄金签证”。

　　记者海外置房业内人士处了解到，“腐败案”中，有商家甚至冠冕堂皇地抬高价格，并以给予投资者一定折扣作为诱饵。但作为打折交换，在公证书上写的交易价格要比实际的低，剩下金额私下交易，“以便卖方少交税”。

　　例如，在公证处以40万欧元成交的房产，商家或中介报价60万欧元，商家许诺给顾客优惠10万欧元，剩下的10万欧元通过现金私下交易，这样一来，私下交易的10万欧元，中介只需随便打张收条或者口头承诺已经支付，就可堂而皇之地将之揣入自己口袋中。或者，与公证处官员分赃。等买房者发觉上当受骗，为时已晚，而且往往因为没有证据，这部分私下交易的金额就打了水漂。

　　薛胜文对记者分析，“黄金签证”出现腐败案的原因主要是，官商勾结，同时缺乏有效监管。一些当地及中资房产开发商或中介通过贿赂相关官员获得“黄金签证”份额，再从投资者手中得到1/4左右的佣金。

　　就葡萄牙移民投资出现的问题，华商移民资深顾问袁女士告诉《国际金融报》记者，客观看，如今暴露出这些问题，反而让她“松了口气”。

　　“这说明在移民投资方面的透明度越来越好，今后，投资者们去葡萄牙无论是投资房产，还是单纯的移民，都能得到更好的法律保障。”袁女士对记者直言，“哪怕是如今成熟的美国移民签证背后也会存在一些问题，葡萄牙的移民投资只有不断的暴露问题，解决问题，完善法律，才能给客户们更加健全的投资环境。”

　　“事实上，每个移民国家的政府都在不断地在监察、调查关于腐败的问题。”谈到葡萄牙签证腐败的问题，Fragomen，Del Rey，Bernsen & Loewy，LLP法律事务所合伙人Cynthia Lange在接受《国际金融报》记者采访时指出，“我之前在美国移民部门这边工作的。所以，我了解，关于签证方面的问题，并不是在它发生的时候，马上就能够察觉到，但是一旦发现哪边开始有问题的时候，（美国政府）会用很强的力度去执行。”

　　因此，在Cynthia看来，任何国家都有必要针对签证方面的问题，而不断地推出新措施来防范。

　　然而，“黄金签证”腐败案发生后，葡萄牙移民局也立刻加强了对申请黄金居留人员的信息材料审核力度，司法相关部门也扩大了监控范围，以杜绝腐败现象再度发生，因此签证审批速度大幅降缓，导致许多人担心签证会暂停签发。

　　“更多的是担心的影响关于葡萄牙的投资移民趋势，继而影响到当地的房地产市场。”葡萄牙房地产独立经纪人章远远告诉《国际金融报》记者，过去两年，投资者对房地产市场有不可忽略的作用，这样的作用一旦消失，“对葡萄牙房地产市场将产生巨大打击”。

　　仍值得投资？

　　综上所述，两个问题摆在所有投资者的面前，葡萄牙的房产真的值得投资吗？

　　“如果只是单纯地谈投资潜能、投资预期，投资者们大可放心。”Fernando告诉记者，由于葡萄牙地产行业的总体规模不大，但建立了完善的物业持有和买卖的税收体系，从根本上抑制了投机性需求。

　　葡萄牙当地仲量联行研究人员2013年就透露，葡萄牙近10年来经济增长相对较慢，没有出现投资过热现象，加上炒房空间小及完善的税收体系，因此房价一直在低位徘徊，适合“抄底”。

　　“债务危机发生后，葡萄牙经济甚至出现了负增长。葡萄牙用完善的税收体系作为杠杆，抑制投机性需求，这是很了不起的政策。”上述研究人员称。

　　在经济学家看来，葡萄牙房价再度大幅下滑的可能性已经不大。因为在整个欧洲房产市场陷入低谷时，葡萄牙房产仍然保持了强劲的发展势头，价格逆势上涨。一旦投资增多，必会迎来更大的发展机遇。

　　与此同时，记者获悉，黄金签证腐败案曝光后，葡萄牙议会对副总理波塔斯公布的“黄金签证”修正案进行辩论。不过和外界预料相反，修正案并未收紧这一政策，而是在保留原有三种投资方式的基础上，新添了文化科研领域投资政策，即在科研和文化领域投资35万欧元或以上的外国投资者，也可申请获得葡萄牙黄金居留卡。

　　同时，修正版政策给予前往人口密度较低城镇的投资者20%的投资优惠。而在2月底，葡萄牙副总理保罗·波塔斯已正式宣布了“黄金居留”投资移民政策的修改方案，将在通过审批后正式颁布。该方案不仅规范了“黄金居留”的审批流程，同时更拓宽了投资方式，增加了投资优惠力度。

　　对此，薛胜文则告诉记者，腐败案后，葡萄牙政府依旧力撑“黄金居留”签证计划，主要是由于葡萄牙债务危机较为严重，亟需要利用外资助其渡过债务难关。

　　“无论外界如何评论，葡萄牙政府是完全欢迎投资者进入的。”Fernando告诉记者，而且，在一个政策持欢迎态度的国家投资，非常值得考虑。Fernando还称，葡萄牙如今还处在经济复苏阶段，房地产投资者的入场会缓解现在的经济压力，但不会出现伦敦、澳大利亚悉尼那样的房价暴涨现象。“十年之内，葡萄牙的房价会保持平稳的增长，不会出现泡沫化的现象，这也从某种程度上表现了市场的健康。”

　　“总而言之，对于葡萄牙政府及葡萄牙房地产市场来说，黄金签证带来的利好的确盖过了腐败案的负面效应，黄金签证对吸引外资、刺激当地经济有重要作用，而腐败案影响面相对较小。只是，有了前车之鉴，作为投资者，在葡萄牙购买房产时应该谨慎，交易之前需经过多方比对，不要急于付款。”最后，薛胜文对投资者建议。