季节因素拉低销量　区域分化涨跌互现
楼市“倒春寒”后或现“小阳春”（市场观察）

    本报记者　宦佳

　　国家统计局近日发布的数据显示楼市“春寒料峭”：2月份70个大中城市房价环比下降，新建商品住宅价格几乎全部跌回去年同期水平。分析显示，环比销量的下跌主要是由于季节因素，专家认为，从两会政策方向以及近期的宏观调控方式看，房地产市场基本不会出现较大波动，今年或会企稳进入理性通道。

　　〖 70城房价跌回一年前 〗

　　与上月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有66个，比前月增加2个，与去年1月份相比，这70个大中城市中新建商品住宅价格同比下降的城市有69个。业内分析认为，这意味着70个大中城市的房价水平已回归至一年前，甚至更低。

　　二手住宅价格变动情况显示，2月70个大中城市中价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此分析称，环比房价表现不佳主要是因春节因素降幅略有扩大。他指出，“从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。值得注意的是，尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大”。

　　北京科技大学经济管理学院教授何维达对本报记者表示：“政府的宏观调控，加上本身楼市连续上涨十几年后的自然调整，进入到下跌或者调整的这个阶段，房地产开始量价齐跌也不意外。从新房看，北上广深也跌了，就是没有像二、三线城市跌得那么厉害。”

　　〖 调控围绕去行政重市场 〗

　　“从政府的角度来讲，房地产固然不能涨得太厉害，但是同样也不能出现断崖式的下跌，那可能对经济的危害会更大，毕竟房地产牵扯到的上下游产业很广。因此一个稳步的发展节奏对于经济整体的稳增长来说是比较合适的。”何维达分析称，虽然调控政策放宽，但是购买多套房作为投资的这种行为成本太大，尤其在北上广深等一线城市，将要推行的房地产税等也让楼市投机行为不会有太大作为空间，把房地产维持在一个合理的“经济引擎”地位就可以了。

　　随着宏观经济“稳增长”工具箱的进一步打开，“稳楼市”无疑也是其中一记“重锤”。中原地产首席分析师张大伟分析认为，总体来看2015年地方政府的楼市刺激政策将会继续升级。“两会结束后，各地开始发布鼓励自住及改善性需求的政策，主要集中在公积金政策以及回购库存商品房做保障房等方面。今年的房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、限购等环节进一步放开，地方政府还可能直接出台税费减免等多种刺激政策。”

　　〖 筑底企稳进入理性通道 〗

　　一方面是防止剧烈波动的“托稳”，一方面是面对融资融券新环境的“新常态”，进入了新阶段的楼市在2015年走向理性的可能性越来越大。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为年内楼市调整的窗口期不会太久。“从目前房价的趋势看，应该说还有一到两次的降息，以及3到4次的降准，所以货币政策和楼市政策双轮驱动，驱动楼市走向反转，成交量慢慢趋于好转。量的变化在前面，价格变化在后面。3月份之后量可以重新上去，价格在二季度将由跌转稳，甚至上涨。二季度就是一个房价由跌转涨翻红的时间窗口。所以对房市、房价没有必要过于悲观。”

　　张大伟则认为，长期来看，我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段，且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量已经回落，市场发展出现趋势性变化不可回避。在宏观经济承载下行压力之时，中国房地产市场也有望回归理性，进入平稳增长期，一、二线楼市2015年或将出现“小阳春”的市场变化。然而，我们也必须理性地正视中国房地产市场正在面临着的增长瓶颈，供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素，将成为影响未来市场走势的主导因素，平稳增长、区域分化，将成为未来发展的新常态。

    《 人民日报海外版 》（ 2015年03月20日   第 02 版）