◎ 本报记者 夏妍 《 国际金融报 》（ 2015年03月16日   第 26 版）
 
　　柏可林 摄
 
　　近几年，国内房地产市场频遭政策打压持续低迷，海外房地产市场俨然成为了中国投资者眼中的“香饽饽”。

　　日前，仲量联行发布报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，首次超过在国内的投资额。仅2014年上半年，中国私人对海外房产的投资已接近50亿美元，远超2011年以及2012年全年规模。

　　不可否认，随着人民币在国际市场上的购买力日渐增强，在澳大利亚、英国等地的房地产市场上，中国房地产投资者的身影随处可见。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，如今，国内投资者热衷海外投资，主要原因在于中国国内房地产市场不景气。

　　“库存高企、价格下跌，行业压力较大；投资者投资海外有利于分散风险，提升收益。另一方面，出国旅游、求学、移民人数越来越多，对海外房产的投资也随之增加。”韩长吉认为，近几年流入全球房地产市场的中国资本的稳定增长，更是进一步证明了中国投资者对海外房地产市场的投资热情依然保持强劲。

　　“据估计，热衷海外投资的趋势还将保持很长一段时间。”韩长吉指出。

　　热点澳洲

　　近日，很多悉尼房产持有者发现，出售房屋从未像现在这样容易。悉尼的房地产独立经纪人Alene Chen告诉《国际金融报》记者，过去的一个星期，她已经售出快十套房产，这样的业绩是她工作历史上极为罕见的。

　　记者还发现，与美国房屋拍卖通常处理的都是陷入困境的房产不同，澳洲售房者试图在市场走强之际趁机出售所持房产。据澳洲房地产信息商Core Logic RP提供的数据，在悉尼举行的房产拍卖会上，高达82.8%的标的房屋都被顺利出售。

　　外媒分析认为，悉尼房屋拍卖如此顺利，多与人们押注澳央行将进一步降息有关。目前，澳大利亚房价不断上涨。悉尼房价在2月同比上涨了14.7%，为5个月以来的最大增速。

　　与此同时，澳大利亚网站finder.com.au通过对比相关数据发现，目前澳洲房屋平均价值比30年前高出了30多倍。

　　汇丰银行认为，房产市场的海外投资者推动房价的作用不容小觑。不可否认，海外投资者的频繁投资无疑让悉尼乃至整个澳洲的房地产市场都步入了让房产商欣喜的“黄金时期”。

　　得益于多方面的有利因素，澳大利亚房地产近年吸引了中资企业踊跃投资。

　　据澳媒统计，在过去的18个月里，中国房地产商共斥资21亿澳元用于在澳大利亚购买开发用地。除此之外，中国数家开发商在澳大利亚东海岸的公寓建设项目总价值已经达40亿澳元。澳大利亚房地产中介公司CBRE的高管汤姆·萨瑟恩也对媒体表示，中国商家正频繁出手购买澳大利亚地标性建筑。

　　海外房地产咨询公司菜坊（knightfrank）的工作人员Aaron告诉《国际金融报》记者，中国公司一直非常喜欢在澳大利亚投资，从去年下半年开始，中企的投资节奏在不断地加快，可能在2015年上半年出现新的投资高潮。

　　澳大利亚的房地产市场为何有如此大的吸引力？

　　在韩长吉看来，澳大利亚与中国临近，地广人稀、气候适宜、旅游资源丰富，移民政策较为宽松，当地政府也积极吸引外来投资，因此得到投资者的青睐。

　　Dexus房地产公司总经理彼得·斯塔德利则对媒体表示，“外国投资者青睐澳大利亚（商业）房地产，是看重其高回报、资产质量以及澳大利亚相对稳定的经济增长前景。”

　　而在墨尔本金融投资机构工作的莉莉丝认为，从投资角度看，中国的投资者对澳大利亚的投资环境更为熟悉。

　　“对于投资者来说，当地的政策环境是非常重要的，而澳大利亚恰好给投资者们提供了这样安全稳健的环境。”莉莉丝告诉《国际金融报》记者，“很多在澳大利亚买房的华人都和我说过，对比欧美国家，他们觉得（在澳大利亚买房）更有安定感。”

　　与此同时，根据瑞士信贷分析师预测，未来7年，中国开发商可能会在澳大利亚投资440亿澳元，用于购买开发用地以及支持工程建设。

　　澳洲政策

　　火爆的海外投资带给澳大利亚的是什么呢？首当其冲的，便是飙升的房价。

　　业内人士曾开玩笑说，如果现在悉尼的房价让购房者感到伤心流泪，那么按照澳大利亚住房抵押贷款经纪公司的预测，50年后的房价将会高得让“买家们欲哭无泪”。

　　据《悉尼晨锋报》报道，澳大利亚住房抵押贷款经纪公司最近按照历史房价数据作出预测，如果目前的房价增长速度持续，那么到2064年，悉尼住房的中位数房价将达到4849万至8318万澳元。

　　“在我看来，澳大利亚前两年的房价比较适合投资，现在的房价有些过高了。”作为风险代理律师的澳大利亚人Andrej Minogue上个月告诉《国际金融报》记者，她接触的客户中，今年年初入场的房地产投资者，有接近六成的客户因为当地的高房价，直接放弃了投资。

　　分析师认为，房产投资确实可以繁荣澳大利亚经济，只是在带动产业链上下游企业发展的同时，投资过快也会导致澳房价的快速上涨，增加居民住房负担。

　　面对过快上涨的房价带来的种种问题，澳大利亚政府显然不能无动于衷。

　　澳大利亚总理托尼·阿博特早在2月初就公开表示，澳政府打算严格限制外国人在澳购置房地产，将重新评估该领域的审批制度，以确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。

　　澳当局调查显示，过去几年来，一些针对外国投资者的住房限购政策并未得到严格执行，以致不少住房被“不符合条件”的外国投资者购买。

　　阿博特认为，虽然澳大利亚早就出台了多项限制外国人在澳购房的政策和法规，但先前几届政府并未严格执行相关规定。

　　阿博特说，本届政府将于近期出台更完善的“审批制度和外国人购置农业用地的登记制度”，目的是为了“同时更好地落实针对外国人（在澳）购置住宅的限制措施，以确保本国年轻人不会因房价高涨而无力购房”。

　　紧接着，澳联邦政府便在2月25日公布计划：对海外买家严格征收申请费，用来监测非法购买澳房产及防止海外买家扰乱市场价格。这是继新加坡、加拿大等国之后，又一收紧外国人购买房地产的国家。

　　正当外界对澳大利亚房地产收紧政策表示观望之际，3月3日，澳大利亚政府便勒令中国恒大地产的一家子公司，必须在90天内把位于悉尼的一栋海滨豪宅卖掉。澳大利亚方面称，中国投资者去年非法购买了这一豪宅。

　　这套豪宅是恒大地产集团旗下一家公司去年11月花费了3900万澳元购买 ，约合1.92亿元人民币。

　　澳大利亚为什么要勒令恒大出售这栋房屋？对此，澳大利亚财政部长霍基在一份声明中指出，香港上市公司恒大地产在澳大利亚注册了一家空壳公司名叫“金快餐”，这家公司在去年11月通过一系列在澳大利亚、中国香港和英属维尔京群岛注册的空壳公司非法购买了这栋豪宅。澳大利亚房产法规明确规定，外国人不能购置澳洲二手房，只能购买新房。澳大利亚方面认为，这栋豪宅在交易的过程不合法规，所以强制业主在90天内出售这处豪宅。

　　这次，澳政府选择恒大这样的对象开了先例，外界普遍认为，这是一个收紧外国人本国地产投资的信号。那么，澳大利亚当局的如此“限购”、“审查”政策又是否真的能缓解澳大利亚的投资热潮，遏制过高的房价？

　　澳大利亚资深房地产分析师Jason早前在接受《国际金融报》记者采访时就指出，这些政策显然是“治标不治本”。

　　“或许可以对一些个体投资者起到遏制的作用，但是对于大型房地产集团来说，这样的政策基本没有任何作用。”Jason指出。

　　“我一直认为，将当地房价的上涨归咎于中国投资者乃至外资的介入就很片面。”Jason认为，如果政界人士担心房价过高，他们应当反思税收和管理制度，而非让外国投资者当替罪羊。

　　在Jason看来，不能将澳大利亚房价上涨的因素想得那么简单。“更不能完全归咎于移民的投资。这主要跟当地的经济发展有关，和欧美经济渐渐回升有关，这些才是内因”。

　　转变阵地

　　面对澳大利亚政府收紧海外房产投资政策的现状，中国投资者们是否可以转变投资阵地，另外寻求投资热点呢？

　　答案毫无疑问。有外媒直接指出，置业美国正逢其时。据了解，金地、万达、泛海、绿地等国内品牌房企已抢滩美国房产市场，迎合置业投资潮。

　　据悉，中国人目前已成为美国房地产市场中的第二大海外买家，占比高达11%。至于为什么中国人热衷到美国置业，当地投资机构的分析师给出了答案：一方面是因市场潮流的大势所趋，另一方面美国房产的性价比也比较高。

　　记者从投资中介处了解到，在美国，“房子”是指我们国内所说的“别墅”。而我们国内所说的“房子”，在美国不过是“公寓”而已。

　　而除了像纽约、洛杉矶这种超大规模的国际大都市外，大部分美国人喜欢住在“别墅”里。尤其是富人群体，绝大多数都喜欢住在郊外的“豪宅”中。因此，美国的别墅市场比普通公寓市场要大得多，更容易出租也更方便出售。

　　美国房地产独立经济人Jeff Li也告诉《国际金融报》记者，如今，美国楼市投资价值日渐凸显。

　　“亚特兰大等地尤为突出，富人们不仅仅集中在纽约，其他地区的房地产市场正随着美国经济复苏得到充分的开发。”

　　在Jeff看来，美国经济已完全复苏，大幅拉动楼市增长。

　　最新数据显示，2014年，美国楼市平均增幅达7.6%，纽约、洛杉矶、西雅图等相对平稳，也达到3.7%、6.7%、5.6%。亚特兰大、休斯敦等城市的表现更为突出，分别为16%和18.4%，且以上城市都已实现连续三年的高增长。

　　因此，有房地产分析师认为，过去20年，美国楼市伴随国民经济发展，基本保持平稳向上态势。虽然也表现出周期性，一般在18-20年左右进入一个循环，但波动幅度较小，大起大落绝少。专家分析，从长远看，在美国投资房地产，具有风险低、收益稳定、回报率高等优势。

　　除了美国，日本酒店业也成为现今海外投资的新宠。据统计，2014年全年中国游客赴日人数比2013年增加了83%，达到240多万人。

　　《华尔街日报》之前分析称，由于投资回报率高、日元汇率低以及2020年东京奥运会等带来的强劲增长前景，2014年日本酒店地产投资额达2008年金融危机以来最高水平。

　　据美国数据和研究提供商Real Capital Analytics, Inc.统计，去年投资日本酒店的总金额高达2970亿日元，其中海外总投资额高达680亿日元，这是2008年以来高点。

　　尽管这尚不及2007年全年投资额的一半，但已经是2009年的9倍。

　　“在其他房地产市场逐步成为一片‘红海’之时，为何不考虑投资日本旅游酒店地产？”一位海外置业机构的工作人员对《国际金融报》记者直言，“相对那些已经因为之前投资被炒到高位的住宅市场，旅游产业投资无疑是值得关注的。”

　　记者了解到，去年日本外国游客消费额上涨40%，尤其是中国游客的消费独占鳌头，几乎较其他国家翻了一番。

　　很多买家也多看好日本旅游酒店投资。相关数据显示，日本酒店地产2013年的总体投资回报（加上资本利得）8.1%，高于美国和新加坡的7.1%和6.1%。而到了2014年7月，日本回报率已经升至10.4%。

　　投资背后

　　近年来，中国海外房产投资的规模不断扩大。根据仲量联行发布报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，首次超过在国内的投资额。仅2014年上半年，中国私人对海外房产的投资已接近50亿美元，远超2011年、2012年全年规模。

　　如此大规模的投资背后，质疑声也从未停止。面对火热的海外房地产投资，我们应该鼓励还是制止？

　　对此，有专家认为，这样的投资情形，恰恰是中国对房地产投资的一次转折，来之不易，也在意料之中。最后的结局会是，中国的海外投资正越来越多地得到世界的认可。

　　“虽然中国房地产的海外扩张，近期内总是伴随着一些负面评价。比如说，推高房价、违法购买等，姑且不论这些负面消息的真实公平与否，却也从侧面说明了，中国海外投资者的实力在不断增强。如果没有一定的经济实力，又如何能让当地政府都出手干预？”在Jeff看来，国内房地产市场的低迷，让很多房企选择在国外释放“投资欲望”，在这样的过程中，这些房企也在摩擦中不断地成熟，更加懂得在国际市场中寻求自身定位。

　　“在我看来，有实力的投资者更应该走出去，这是值得鼓励的事情。”Jeff指出。

　　与此同时，澳大利亚塔斯马尼亚大学商务与经济学院讲师梁璠在接受媒体采访时表示，中国经济与澳大利亚经济具有很大互补性，“当地民众普遍欢迎中国投资，认为中国企业的进入活跃了当地经济，并提升了就业率”。

　　“当然，在投资的过程中，投资者也要注意政策的变化，比如税收问题。”Alene认为，恒大的事情已经是一个很好的案例，中国投资商日后更应该仔细地研究当地的政策变化，避免此类情况再次发生。

　　经济学者马光远在接受媒体采访时也指出，各个国家在住房投资，包括房价上涨的规律、房地产的税率方面也完全不一样，有些国家鼓励投资、有些国家不鼓励。“所以我觉得中国人在海外进行投资的时候，首先不要想当然，其次要了解清楚各个国家的情况，像中国这样的新兴市场，房价上涨毕竟是一个特例，在大多数的情况下，特别是法规比较健全、房地产市场比较稳定的发达国家房价会比较稳定”。