投资政策存变数 后期持有成本高
本报记者 周小苑
近日，一则有关“国人卖北京1套房可买休斯敦6套房，还能月赚1万元租金”的报道吸引了公众的眼球，也使得近年来不断升温的海外置业热再度成为关注焦点。专家认为，尽管海外投资房产不乏成功的先例，但是面对不确定的投资政策、与国内完全不同的市场行情、复杂的法律程序、较高的房产维护成本等诸多风险，国人在“抄底”海外房产时更要提高警惕，谨防误入投资“陷阱”。
投资金额不断攀升
一直以来，海外房地产是中国富人群体海外投资的主流选择。胡润调查报告显示，海外置业在富豪海外投资项目中占比重最大，超过四成。中国富人在世界范围内购房已成为当下一个显著现象。
然而，国人海外购房浪潮正在由原先的富人群体向中产阶级蔓延，小额海外置业投资逐步升温。尤其是在国内房价高企，升值空间日益缩小，再加上一二线城市纷纷“限购”的背景下，越来越多的中产阶级把目光投向了海外房地产市场，尤其是欧美发达国家的房产更是受到国人青睐。
目前，中国已成为除加拿大之外的美国房地产第二大海外买家。美国房地产经纪人协会发布报告显示，2013年4月至2014年3月的一年间，中国人豪掷220亿美元在美国买房，同比增长72%，占外国人购房总额24%。此外，全美现房成交价中值为19.9万美元，而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元，为美国均价2.6倍。而且中国人更喜欢现金购房，超过3/4的中国购房客选择现金支付房款。
据仲量联行数据显示，2014年一季度中国机构投资者对海外房地产投资额同比增长25％，达到21亿美元。其中，对海外住宅开发用地投资额同比飙升80％。
海外置业也选“学区房”
对于近年来不断升温的海外置业热的原因，中原地产首席分析师张大伟分析认为，国内房产价值透支且经济放缓，而国外整体经济在复苏，房产投资价值较高，因此有很多人卖了国内房产转而去国外投资。
在加州大学安德森管理学院经济分析师威廉看来，即使美国房价出现上涨，但对中国投资者而言仍然很有吸引力。比如，在上海浦东购买一套两居室需要大约100万美元，相当于西洛杉矶房价的两倍，而同样的单元在浦东月租金为1400美元左右，在洛杉矶为3300美元。他说：“从投资角度考虑，在洛杉矶当房东比在上海更划算。”
此外，发达国家具备环境质量、教育水平等方面的优势，也是国人选择海外置业和投资移民的重要因素。尤其是葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯等欧洲国家，急于摆脱欧债危机的影响，相继推出了“购房移民”的政策，购房者只需购置一定金额的房产，即可申请获得该国的居留权，对中国投资者很具吸引力。
《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》显示，中国富豪移民投资的项目主要是海外置业，在富豪海外投资项目中占最大比重，超过四成。其中，海外置业七成为了自住，1/3为投资，平均投入600万元人民币。洛杉矶、旧金山和温哥华是富豪最青睐的海外置业城市，近四成富豪选择独栋别墅，近一半选择学区房。
风险暗藏仍需谨慎
尽管不少海外置业项目都让中国投资者获得较好的收益，但这并不意味着海外投资房产就可以高枕无忧，也并不是所有人都能实现抄底升值、海外捞金的美梦。一些看似便宜的房产背后的风险往往难以察觉，最后可能会变成烫手的山芋。
事实上，持有一座房屋并不仅是一纸房产证或是稳定的投资收益那么简单，便宜房价的背后，是房产持有环节的高成本。在美国购置房产，无论房屋是自住、出租，每年都要缴房产税和管理费，土地出让金是分期支付的地税，而且会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。此外，房屋的维护经费也是一笔很大的支出。
“国人用这10年中国房地产的思维出国投资，很可能会出问题。”在张大伟看来，很多国内购房者在过去10年的投资投机中积累了不少财富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房投资属性并不高的国外，则很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。此外，诸如年初马航事件冲击、加拿大宣布终结投资移民项目、近期韩国济州岛提高投资移民门槛等政策变数，也会为海外房地产投资带来潜在风险。
《 人民日报海外版 》（ 2014年07月12日 第 02 版）
