存量消化空间大 市场将现新平衡
“衔接期”楼市回稳有利调结构（市场观察）
本报记者 罗 兰
春回大地，楼市继续释放回暖信号。国家统计局近日公布的数据显示，3月份，全国70个大中城市新房价格环比下降城市数量较上月减少16个；二手房价格环比下降城市数量较上月减少13个；新房成交量比2月份大幅回升65.9%。业内人士预计，随着3月底及4月份连续出台的维稳新政红利释放，以及房地产市场自身的复苏，未来楼市回稳可期，这将有助于缓解“衔接期”调结构压力，利于经济实现稳增长。
可缓冲调结构压力
房地产业曾是我国经济增长的重要引擎，但如今风光渐退。前两个月的数据显示，今年经济下行有投资增幅放慢的因素，其中，房地产投资增长回落是主要原因之一。据统计，前两个月房地产投资同比增长10.4%，比去年同期回落8.9个百分点。
今年一季度，房地产投资增速下滑至8.5%，与去年同期相比，增速几近减半。华夏新供给经济学研究院院长、财政部财科所研究员贾康认为，当前房地产市场仍属于调整期，还处在一个探底的软着陆过程，对于7%左右的经济增长的支撑力确实比较弱。
中国经济目前正处于一个新旧交替的“衔接期”。“我们一些传统的支撑力量正在消退，与此同时，一些新兴力量则在成长，有的新业态新产业呈爆发式成长。但目前还没有衔接到位。”李克强总理说，现在我们正处在“衔接期”。大家对未来应该有良好的预期，相信中国经济会迈向“双中高”。
专家指出，在衔接转换的过程中，在经济结构调整阵痛和外部需求不振相互叠加时，传统的房地产业需要继续发挥投资和提振内需的力量。浙大房地产研究中心主任贾生华认为，在我国经济发展中房地产绝不能退场，但也不能给予太极端的扶持。
自3月底以来，房地产政策效果逐渐显现。4月前20天，易居房地产研究院监测的25个典型城市新建住宅成交面积953万平方米，环比3月前20天增长14%，其中一线城市和被普遍认为库存量较大的“危险城市”成交量反弹尤为突出。25个城市中，4月以来有19个城市即八成出现了成交环比上升。
去库存是回稳基础
虽然楼市在新政刺激下成交出现反弹，但整个市场去库存化仍是主旋律。截至2015年1月，12个重点城市的住宅库存量上升至125.6万套，为近5年来的最高位。据上海易居房地产研究院的报告，截至2月底，全国35个重点城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。
“一方面，部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾，需要进一步加大土地供应力度；另一方面，部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要，去库存压力较大，带来一定风险，需要分类调控、因地施策。”国土部土地利用管理司负责人介绍说。国际货币基金组织副总裁朱民认为，总体来看，中国楼市还有很大消化存量的空间，需要3年左右才能使房地产过度的供应量回到常态。
专家建议，开发商不仅仅依靠政策刺激楼市，更要通过平价走量甚至降价营销加快消化住宅库存，从根本上奠定楼市回稳的基础；中央也应引导地方政府，特别是三四线城市，不要盲目增加土地和房屋供应，而以消化存量、转变传统的房地产增长方式为主。
房价狂飙不会再现
维稳政策持续发力，降准后流动性充裕，业内人士预计，房地产市场成交将逐渐回升。历史数据显示，降准之后的6个月左右，房价将止跌回升，开始上行，据此类推，一二线城市在下半年将出现供需逆转。
房价是否从此飚升呢？对此，市场普遍持否定态度。万达集团股份有限公司董事长王健林认为，目前的房地产行业已经出现了拐点，这个拐点不是V形的，而是L形的，供求平衡的时间相当长，10年8年之内房地产很难回到买到就是赚到的局面。
香港南丰集团行政总裁、原香港财政司司长梁锦松认为，一线城市的房价会比较稳定，也有机会往上升，但其他城市特别是三四线城市，房价下降的短期压力较大。
如今楼市已不比当年，之前供不应求，现在局部供大于求，供需结构逆转使房价失去了快速上涨的基础。在刺激政策作用逐步消化后，市场将建立新的平衡。专家指出，对于大多数三四线城市，去库存化将持续较长周期，房价不会上升。
《 人民日报海外版 》（ 2015年04月25日 第 02 版）
