◎ 本报记者 夏妍 《 国际金融报 》（ 2015年04月06日 第 26 版）
留学法国的李佳宸毕业后，准备留在巴黎工作。然而，让她万万没有想到，在浪漫之城巴黎，她居然遇到了非常不浪漫的“住房难”问题。居高的房价，参差不齐的房源，让这位刚满24岁的社会菜鸟备感压力。
“在我烦恼的时候，中介告诉我，因为政府可能在夏季到来的时候实行新规，租金会再度上涨。而我近期内也租不到合适的房子，因为还有其他租客排着长长的队伍在等待。”李佳宸告诉《国际金融报》记者，她如今一边找当地的中介商量是否能最快租到房，一边看看朋友家是否可以让她“寄宿”。
李佳宸口中的“新规”其实并不是很新，它正是指去年已经开始在法国实施（大巴黎地区等大型城市除外）的《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》（简称ALUR）。
据悉，《住房买卖与城建翻修规划法》（ALUR）规定：从买卖双方签署房产销售意向协议（PROMESSE DE VENTE）起，共同房产的卖主必须向买主提供一系列文件。与此同时，房东和租客在签署新的租约或更新租约（双方默认的租约延期不属于这种情况）时，房租不能超过“房租参考价”的20%，也不能比“参考价”低30%。
如今，这套法律中涉及房租管理的“明星措施”将于今夏在巴黎实行。
与此同时，巴黎的中介公司Hand Craft & Design的工作人员巴西勒（音译）也对《国际金融报》记者证实，他们早就收到消息，ALUR关于房租的规定将于夏季“登陆”巴黎。
“具体日期还没有落实，不过，很明显，其中的条款涉及到成千上万的房东和房客，大家对措施的生效实施非常关注”。
“不可否认，现在实施地区的买主们和租客们明显受到影响，本来租房就不是很容易的法国租客们将面临租房更难租的问题。”法国房地产独立经纪人Alvis Chen接受《国际金融报》记者采访时直言。
新规“登陆”巴黎
关于新规是否要“登陆”巴黎，伊普索斯（IPSOS）民调所还在去年夏季做过一次调查。在名为ABBE PIERRE基金做的一项调查中，大多数法国人（56%）希望这个机制能够在所有的大城市实行，同时对这项措施在全国范围遭弃置表示遗憾。
对此，法国政府2014年夏季作出决定：在巴黎只以“试行的名义”实行有关房租管理的规定。房租管理措施主要规定：在签署新的租约或更新租约（双方默认的租约延期不属于这种情况）时，房租不能超过“房租参考价”的20%，也不能比“参考价”低30%。
与此同时，当地政府也根据地方房租观察所按房租行情计算出的房租中位数（LE LOYER MEDIAN）确定 “房租参考价”。
法国媒体报道称，这个房租管理框架还需要政府的相关政令加以补充，才能发挥其效力。这道政令应确定当房租金额超过“房租参考价”20%时，在何种情况下，允许房东收取“房租补足金”。
然而，巴黎住房事务部近日指出：相关政令去年遭宪法委员会驳回，新的文本目前交行政法院审核，应于5月时公布。接下来，省长将于6月公布一道命令确定“房租参考价”，然后巴黎将开始实行房租管理措施。
“届时，巴黎所有的房东和房客都可在巴黎地区房租观察所（OLAP）的网站上查询首都各个街区按房产类型而定的房租最低和最高‘参考价’。”巴西勒对记者透露，4月份之后，距离开始在巴黎执行“新规”的时间没有多久，很多房东觉得可以考虑涨价了，“有的甚至来咨询是否等到政策确定之后再出租？因为在房东们看来，巴黎永远不缺租客，却很怕新政前后带来的一系列金钱方面的麻烦”。
同时，还有一些业者们对于这项措施是否扩大到大巴黎地区其他城市表示了强烈的关注。对此，当地机构表示，由于缺乏足够的数据，措施扩大化目前未列入议事日程表。
让住房更难？
不可否认，在ALUR从去年2月份实施至今，对于该政策的争议一直没有停止过。
新政刚出台之时，法国房产经纪人及销售代理人联合会（FNAIM）认为立法人和立法机关想要加强保护共有房产买主的意图“值得称赞”，但强调这些新的要求“导致房产交易延宕和程序滞重”。
据了解，为了避免买主碰上意想不到的麻烦，国会最终通过的新住房法规定：在签署销售意向协议书或房产实际出售合同时，卖方必须向买方提供一系列附件，包括共有房产管理规定、楼房维修记录、最近3年的共有房产房主全体会议的议事笔录以及房产划分状况说明书。另外，卖主也必须交给买主有关共有房产财务状况和卖主在共有房产中的财务义务履行状况的文件 卖主也必须让买主知道卖主最近两年期间向共有房产公司缴纳的日常杂费分摊金额与欠缴的余额。
对于修改过后继续实施的新政策，专门销售豪宅和高档房地产的达尼埃尔·菲奥集团董事长夏尔-马利·若特拉表示，一笔传统的买卖从双方签署销售意向协议书起到最终签订买卖合同为止，差不多要3周至4周。
“但随着新法律的实行，从签署销售意向协议书起，就有许多证明文件要备齐，这需要多花3周至4周的时间。”达尼埃尔说。
基·奥盖房地产中介集团的总经理法布里斯·阿布拉罕也表示：“首先，共有房产管理公司（SYNDIC）完全未准备好按法律要求提供文件：最勤快的要花10天的时间交出这些文件，慢吞吞的或最不乐意办事的公司则有可能拖上一个月。”
“这些意见都反映了现实问题。”Alvis指出，ALUR刚刚有意向实施的时候，很多房地产经纪业者已经对此表示一定的抗议，然而在实施之后，这些担忧都成为了事实。
“如今，巴黎还未正式实施，租房难、住房难的问题却已经更深一步。”Alvis告诉记者，因为市场因素，巴黎一直都存在住房难的问题，如果日后新政全面实施的话，无疑会在加长了合约时间的同时，拖累了程序进度。
“保证买主的安全而牺牲更多的时间成本，在我看来是非常不划算的。”Alvis直言。
市场“已经虚弱”
值得一提的是，ALUR开始在巴黎实施的因素也并非官方说的那样轻描淡写。“民意”虽然是推动政策实施的部分因素，但绝对不可能是关键因素。
在巴西勒看来，法国政府国内楼市复苏的期待，以及巴黎大区的二手房价格下跌成为新政得到进一步推动的真正必要条件。
《国际金融报》记者了解到，三年内，巴黎二手房价格下跌超过6%。2015年1月的下跌速度甚至加快了。2014年12月，巴黎房价跌破每平方米8000欧元门槛后，2015年1月每平方米跌至7930欧元，跌幅达2.8%。对于整个法国来说，这样的情势非常不妙。
对于如今的法国楼市，在外界看来，已然是趋于“虚弱”。那么，新政实施究竟给目前的法国楼市带来哪些影响呢？新政是为了挽救市场而出台的么？
“挽救市场倒不至于。只是在某些程度上，规范了法国的房屋市场。”巴西勒表示，时间成本的牺牲肯定会发挥一定作用，这些“繁文缛节”至少让很多房地产市场的诉讼案能减少一些。
“政府或许觉得，有一个正规可靠的房地产市场环境，能够让更多的投资者对法国楼市产生兴趣。”Alvis指出，至于是否能够让巴黎乃至法国的房价复苏，法规中的“最低参考价”在某些程度上保证了卖家们的收入和房价下跌的问题，但是不可否认的是，法规真正实施之后，获得实质利益之前，双方首先要面对的是复杂的手续和漫长的交易时间。
