◎ 杨莹青 《 国际金融报 》（ 2015年04月06日 第 18 版）
但利好的新政并不是托市的利器。该购房的人不会因为房贷首付比例高而受压制不购房，同理，也不会因房贷的首付比例降低而冲动购房。是否有刚性需求才是购房真正的原动力，所以这一政策对楼市的刺激不会很大
继限购政策松绑、央行降息、降低住房公积金使用门槛之后，3月30日，央行又重磅发布降低二套房首付比例和调整营业税免征期限的消息，一系列新的政策调整在给房地产市场注入兴奋剂的同时，似乎也释放着救市的信号。
经过房地产的“黄金十年”，2014年开始，房地产市场逐渐从一个“疯牛”、或者“快牛”变成了“慢牛”，三四线城市进入了熊市。国家统计局的数据显示，2月份中国70个大中城市新建住宅销售价，同比下跌5.7%，为连续第六个月下跌；环比较上月跌0.4%，是连续第十个月下跌，业界的市场信心降至低点。与之对应的是，结束了7年左右调整的股市大逆袭，一路高歌站上3800点。当券商高呼“卖房买股”，股市明显的赚钱效应刺激下，而房价的不断下跌，让普通居民输掉了曾经独一无二的保值或者增值的房地产投资保卫战。
应对经济下行压力，是当前我国经济的重心之一。作为中国经济支柱的上游产业，房地产的调整牵动着许多下游行业。房地产市场保持景气，相关产业才不会泄气，从而带动经济增长，这就是新政频出的背景。
对于普通老百姓来说，最关心的问题是政策“松绑”后，房地产市场是将迎来止跌回暖的“拐点”，还是摆脱不了过去楼市调控越救越恐慌的怪圈？是将重拾昔日辉煌，还是再次泡沫化？
与以往不同，此次新政出台不是为打压房价，亦不是为救市而救市，而是通过将行政性调控手段转为市场化调控手段，从过去严厉的去泡沫、去杠杆政策，转向寻求更加平衡的供求关系，盘活存量，提高资源有效利用，推动房地产市场健康良性发展。
二套房最低首付款四成，公积金购买首套房最低首付两成，首套房还清贷款者，二套房最低首付只需三成；个人住房转让营业税“五改二”。房贷新政和营业税调整的两只“靴子”一落地，城市改善型刚需购房者忙着签订购房合同，二手房业主连夜涨价。在经济增速放缓、结构调整的新常态下，既击中了改善性需求要害，促进改善需求入市，又促进一二手房市场联动，刺激二手房成交转向活跃，在短期内可能提高成交量，刺激楼市复苏。
但利好的新政并不是托市的利器。该购房的人不会因为房贷首付比例高而受压制不购房，同理，也不会因房贷的首付比例降低而冲动购房。是否有刚性需求才是购房真正的原动力，所以这一政策对楼市的刺激不会很大。
首付比例降低对购房者来说是一个伪命题，首付少了，贷款和支付的利息却更多了，但是此举可以消化楼市高企的存量。据上海易居房地产研究院的库存报告，截至2月底，全国35个重点城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。要消化楼市前几年过度的供应，需要3年左右才能使房地产回到常态。短期内指望房地产市场出现止跌回暖的“拐点”还为时过早。如果楼市调整的主基调保持理性回归调整，由市场供求作决定，那么房地产市场就可以避免出现大起大落的现象。
在供求关系的主导下，不同城市的房价会走向分化。北上深等一线城市由于外来人口聚集，刚需坚挺，房价可能稳中有升；相反，其他城市特别是三四线城市，由于库存量大、供大于求，房价下降的短期压力较大。随着中国房地产市场的发展，未来可能出现强者更强、弱者更弱的走势。
市场的问题要交给市场去解决。房地产新政兜底的意图明显，就是让政策回归“正常化”，由市场决定新常态下房地产行业的长期发展，好涨坏跌，让房地产市场走向常态化。对房地产市场，既不妖魔化，也不夸大化，才是政策应有的常态。政策回归了常态，对房地产市场和房价的未来，民众也才能保持平常之心。
（作者系财经评论人士）
