江津 农房抵押贷款能双赢（样本）
试点两年，发放贷款近13亿元，不良率不到0.1%，吸引两千多人回乡创业
本报记者 蒋云龙
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郭 祥绘
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在大多数农村地区，农村房屋是难以作为抵押物向银行贷款的。遇上创业、周转的关口，农户往往只能找亲戚朋友借钱。融资难、融资贵，曾让不少有致富想法的农户犯了难。
作为全国59个试点县区市之一，重庆江津区探索推进农房抵押贷款试点已有两年多，为“三农”发展持续注入金融活水。截至去年底，当地农房抵押贷款累计发放12.8亿元，惠及3096户农户，此外，助力吸引两千多人回乡创业，增加2.2万多个就业岗位。
不过，农房抵押在赋予农民更多财产权利的同时，这一新政策的推广，也还有一些坎需要迈过。
农房抵押有条件，农民看重利息低
江津永兴镇毗罗村，是重庆市级贫困村。村干部引进了肉牛产业，想带着大家脱贫致富。村民刘加书觉得是条好路子，自己也想干，但万事俱备只差钱，该咋办？在整个村里，刘加书不是个例，大家都想干产业，也都在想，跟谁借钱去？
这时候，村干部领着重庆农村商业银行的工作人员跟大家开会，宣传农房抵押贷款。
“自己的房子能抵押了？”“不需要找公务员担保了？”“利息还能打折扣？”对村里这群创业者来说，这可是场及时雨。
一开完会，就有26户农户找村委会副主任丁梅登记，刘加书也在其中。经过评估，一周之后，刘加书拿到了30多万元的贷款，还享受30%的财政贴息。用这笔钱，她养上了40头牛。一年多了，刘加书的幸福写在脸上，她说：“看着牛群逐渐壮大，眼瞅着好日子也越来越近了。”
但是，所有的农房都能抵押吗？抵押率如何界定？
“有房地产权证，或者房屋所有权证、集体土地使用权证，再加上村集体组织出具的同意集体土地使用权随房屋一并抵押处置的书面承诺。这样的农民住房我们才接受抵押。”中国农业银行江津支行经理史翠英介绍说，“房屋需要为框架或砖混结构，且房龄不超过40年。用于抵押的农民住房要位于县城或乡镇主要商业街道及交通要道周边，且易于变现。”
对抵押率，银行也有所限定。“要综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限以及抵押农民住房变现难易程度等因素，最高不超过50%。对于别墅类等市场价值波动较大的农民住房，还会适当降低抵押率。”史翠英说。
总体来看，农房抵押让农村受益良多。“通过这项政策，已经引入近13亿元资金支持农村产业发展，发展的种植面积达到30余万亩，畜禽超过32万只。初步估算，让江津的农户增收了1.3亿元。”中国人民银行江津中心支行副行长邓宗文介绍说。
在永兴镇黄庄村村干部陈德会看来，村里乡亲们之所以喜欢这项政策，最主要还是看重有贴息。利息低，农户认为是一项能享则享的“好政策”。
政府配套好政策，银行看到增长点
推行农房抵押贷款，并不是一纸文件就能促成的。一方面农户不能吃亏，另一方面也要打消银行的后顾之忧。为此，江津区制定完善了一整套的配套政策体系。
首先，是健全从确权、登记到评估的政策体系。完善权属管理体系，让确权颁证手续简便、权属清晰，确保农房确权颁证率达到99%以上；优化抵押登记服务体系，支持第三方代理机构发展，实现代办农房抵押业务，减免或按最低标准收取抵押登记费；健全价值评估体系，制定工作规范，完善以政策性评估为主体、商业性评估为补充的农村产权价值评估体系。
在完善政策的同时，江津区也拿出了真金白银进行支持。银行按贷款基准利率发放农房抵押贷款，对贷款金额在10万元以下的、10万元至30万元的、30万元以上的，财政分别贴息50%、40%、30%，此外，对担保机构和评估机构收费，财政也按比例进行了补贴。
在参与试点的商业银行看来，这个贷款项目是利好。
“目前我们压力也比较大，城区贷款趋于饱和。实施乡村振兴战略提出以后，农村产业发展需要大量资金，我们希望这能成为一个新的增长点。”一名银行工作人员介绍说。
为此，几家参与试点的商业银行都积极创新，改进了相关工作机制。比如重庆农村商业银行，建立专职客户经理包村服务模式。对贷款金额在50万以下的，实行线上审批，精简审批程序。对资料齐全、手续完备的农户，要求1个工作日之内完成审批，3个工作日之内完成放款。中国农业银行结合精准贷、快农贷，持续走村入户开展宣传。对乡村旅游热点地区，推进“农家乐+农房抵押”模式贷款，结合新农村建设，探索农房按揭新模式。
抵押处置是关键，后续安置缺预案
多个地区推行农房抵押贷款的实践显示，这一做法面临的最大问题，还是在于一旦发生不良贷款，抵押物应该如何处置。为此，江津区配套推进了流转交易机制、创新抵押处置机制、完善风险分担机制、加强风险监测预警机制、完善司法保障机制。
“协商调解一批，司法裁决一批，财政补偿一批，‘三个一批’有效消化存量不良贷款，打通农房抵押贷款的主要梗阻。买受人从本村扩大到全区农户、农业企业、农民合作社、家庭农场等主体，区内国有平台公司兜底收购并盘活资产。”邓宗文介绍说，“在江津，目前农房涉及不良资产的问题一共23笔，已经处理了17起。目前看来，不良率不到0.1%。这还是在试点开始前，银行自行摸索期间产生的。”
同时，因为贷款有贴息，总体来看利息较低，农民还款意愿也较强，也在一定程度上降低了银行风险。
“在一些东部试点地区，农村房屋值钱，处理难度不大。我们主要是通过国有平台来接手。实际上也有效果，有了强制执行的前例，后面违约率就比较低。还有一户自己借钱赎回房屋。”邓宗文说，“目前，我们还是希望促成农房在自然人之间的流转。但是光农房可能比较困难，如果能把周边的土地和林地联合在一起，可能希望更大一些。”
邓宗文说，“另外，后续安置的措施还不是很健全。比如仅有一套住房的农户，在农房被处置之后，存在安置难的问题，是否可以考虑安排公租房？”
此外，江津区政府出资设立农民住房财产权抵押贷款风险基金。一旦出现不良贷款，由基金与银行按4:6承担损失。“政府承担40%，比较高。但目前一次处置过程大概要1到2年的时间。我们作为银行方，觉得这个时间还是太长了些，希望能进一步改善。”一名银行工作人员建议。
《 人民日报 》（ 2018年05月10日 10 版）
