国家明令禁止，然而在山西长治城市周边仍有不少“小产权房”交易
“小产权房”为何屡禁不止（来信调查）
本报记者 张 洋 史一棋 人民网记者 张若涵
山西长治市的市民来信反映，在长治，“小产权房”屡禁不止，尤其是城市周边，大量开发建设，导致房地产市场无序发展，群众利益得不到保障。希望这种乱象得到纠正。
近年来，国家相关部门就明确要求对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处。国家有关部门反复申明，建设、销售、购买“小产权房”均不受法律保护，对违法建设、销售“小产权房”问题要坚决遏制。
所谓的“小产权房”，不仅得不到法律的认可保护，还容易滋生各类矛盾纠纷。对读者反映的问题，记者进行了采访调查。
长治城市周边“小产权房”很常见，市民已见怪不怪
新鑫园小区坐落于长治市郊区北部的小辛庄村，共4栋高层住宅楼，部分房屋在村民内部流转，部分对外销售。11月上旬，记者到此了解情况时，恰巧遇到销售人员，他表示：“销售价格每平方米3000元左右。购房是和村委会签协议，乡镇出具证明并盖章。”“最好全款付清，不能按揭做房贷，或者走消费贷款，先垫上。”“没有房产证，都是‘小产权房’。”
“小产权房”并非一个法律概念，指的是一些村集体或者开发商在集体土地上建设的房屋，没有依法办理手续，业主也难以取得房产证。即便如此，记者在长治市城区周边走访发现，多个村庄均建有“小产权房”，少则一两栋，多则七八栋。比如在长治市郊区西部的蒋村，3栋新楼矗立在村头，很多业主都在忙装修，这些都是“小产权房”，但已全部售出，无剩余房源。
根据土地管理法，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，是农村集体经济组织成员才能享有的权利。因此，一旦购买“小产权房”，不但不能退，更不得交易。而记者采访调查发现，在长治，对外销售“小产权房”较为常见。
长治市郊区西部的暴马村，2012年以来集资建设了一批6层高的楼房，取名暴马家苑小区。多位村民反映：“先紧着本村人，再对外销售，一般就是和村里签个协议，都是小产权，没有大红本（房产证）。”由于该小区房屋已全部卖出，村委会的一位值班人员介绍了一种迂回方式：“现在只能和村民私下交易，不能过户、办证，房产还得在本村村民的名下，但归你实际占有。”
与暴马村只有一街之隔的是湛上村。该村于2011年以村委会的名义注册成立金湛房地产开发有限公司，随后在村集体土地上兴建了金湛·上城国际小区，部分房屋用于村民回迁安置，部分对外销售。截至目前，该小区已建设、销售多年。
依照现行法律，建设、销售房地产项目，必须首先申请获得《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，即俗称的“五证”。
记者看到，金湛·上城国际小区售楼处已被前来咨询买房的群众挤满，还有一些群众在咨询台前排队。售楼处墙上挂着长治市国土局郊区分局对该项目用地的预审意见、长治市郊区发改局对该项目申请报告核准的批复，均不是法律规定的“五证”。对此，售楼人员坦承“土地证还没有”，并表示目前已纳入城中村改造，相关手续正在办理。
采访调查中，记者还随机和一些市民、房产中介人员进行了交流，发现他们普遍对“小产权房”见怪不怪。多位出租车司机反映，郊区的楼盘基本都是“小产权房”。一位蒋村的业主说：“在长治郊区，大多都是小产权，没有大红本。”
“小产权房”风险大隐患多，购房者权益难以得到保障
穿行于小区、售楼处、房产中介，人流熙熙攘攘，虽然是“小产权房”，但一些小区入住率还比较高。在暴马村、蒋村，几位业主饶有兴致地和记者聊起倒卖“小产权房”的“致富经”：本村村民购买村集体开发的房屋，有价格优惠，将来再以市场价格卖出，从中赚取差价。
当被问及相关部门来查住房手续怎么办？小辛庄村一位杂货店老板说：“本村村民购房的，都有村里颁发的绿本。外村人来买房，如果愿意在缴纳房款的基础上再交一笔钱，就可以取得一个村里颁发的蓝本。将来遇到问题，我们可以拿这些去协调。”实际上，这些所谓的“绿本”“蓝本”并非真正合法有效的产权证。
记者在采访调查中，听到不少“小产权房”购买者的担忧和抱怨：10年拿不到房产证；落户、上学等很多事情都办不了；而且房子不能合法过户、抵押，保值、升值都受影响。
长治市民韩女士于2016年4月购买了金湛·上城国际小区的一套房子，约定当年年底交房，可是一拖再拖，直到今年5月才拿到钥匙。“购房时只是和湛上村村委会签了一个收据式的协议，一张A4纸，我们的任何权益都没写，将来遇到问题怎么办？所以我们要求重新协定一份正规合同，这事儿至今没办妥。”
由于“小产权房”并非正规商品房，司法机关不能以适用商品房买卖的法律法规，处理涉及“小产权房”的案件，购房人权益难以得到保障。
4年前，长治市民段女士在长治市郊区的老顶山镇赵凹村购买了一套“小产权房”，并支付了房款。该房产项目本是村委会、开发商合伙建设，后来村委会不再与开发商合作，收回了原先承诺由开发商销售的1栋楼。“我买的房子就在这栋楼”，段女士说，“找开发商，他们不退钱，拿不着钱，村委会又不交房，我不知道该怎么说理！”据她反映，遇到类似麻烦的有30多户。
监管不力是“小产权房”屡禁不止的重要原因
上述“小产权房”的风险隐患，长治市政府相关部门也有认识。国土局认为：“‘小产权房’不要买，业主利益容易受到损害。”住建局指出：“没有手续的开发商，就意味着得不到及时监管。如果开发商资金链断裂，就可能出现跑路，导致烂尾工程；如果开发商偷工减料，就可能出现质量安全问题，成为豆腐渣工程。”房产服务中心表示：“一是损害房地产市场的健康发展，二是损害群众的利益，三是损害政府的公信力，甚至滋生腐败问题。”
各部门对于“小产权房”的风险和隐患认识如此一致，长治市政府部门采取了哪些措施？
记者在采访中了解到，为规范房地产的开发建设，近些年来长治市采取了一系列措施，比如规范城中村改造项目、开展“两违”（违法占地、违法建设）整治，其中都涉及清理整治“小产权房”的内容。据多个部门反映，“杜绝增量、消化存量”是当前清理“小产权房”的一个重要原则。
那么，长治市的“小产权房”问题为何依然屡禁不止？
近年来，城市周边的土地上长出这么多“小产权房”，长治市国土部门发现了吗？采取了哪些整治措施？面对记者提问，国土局局长李勇没有给出明确答复，他表示：“主要是先前经济发展需求过快过急，项目急着上马导致的。”
长治市规划局副局长郭敏说：“这是历史积累起来的，从前项目‘先上车后买票’的现象比较普遍。”
长治市住建局局长范连星认为，一是开发商、村委会的违法违规成本低；二是这些房产项目没有依规缴纳土地出让金，价格相对低。还有一个原因，就是各部门管理不到位、监督不到位。各家都有自己的管理机制、信息系统，但是缺乏共享，部门合力还没有完全形成。
长治市房产服务中心主任程琦，以前担任过县纪委书记，接触过一些村干部违规用地的案件。他分析，代表村集体管理经营土地的村委会应该负主体责任，他们至少没有履好职尽好责；其次，不论什么建设，都是在土地上搞的，作为国家明确规定的土地监管部门，国土部门也没有尽到应有职责；第三，其他相关部门，如规划、房管等，从维护群众利益的角度，日常工作中发现相关问题了，也有向组织汇报的责任。
长治市规划局局长张俊杰提及当地去年筹建的城市综合执法局，他介绍，“取得规划许可的项目，我们会事中事后监管。但是对于那些没来办手续、没有取得许可的项目，监管不再归我们了，应该由城市综合执法局负责。”
此外，记者在长治市郊区、城区多处楼盘走访，发现这里不仅有“小产权房”，还有不少开发商开发建设的房地产项目也是手续不全。在新城市花园、鹿港国际、梅园商贸、御景·孔雀城等多个小区的售楼处，销售人员对“五证”不全问题毫不避讳。御景·孔雀城、梅苑商贸等小区的销售人员还说：“未批先建、先售，在长治都是这样搞的！”
长治市如何化解房地产市场存在的问题，切实整治相关乱象，维护群众整体利益？本报将继续关注。
■编后
不折不扣保证政策落实
“小产权房”屡禁不止，未批先建先售等问题，不但违反了土地和城乡建设管理法律法规，扰乱了土地市场和房地产市场的正常秩序，还影响了新型城镇化和乡村振兴的健康发展，让中央相关的政策精神在当地走了样、落了空。
如今在一些地方，有令不行、有禁不止的现象时有发生。对上级决策部署，总是找理由搪塞、想办法变通。面对利益，有的只盯“小算盘”，看不到全国一盘棋；面对职责，有的只求眼前无过，不求长远有功；面对“难啃的硬骨头”，有的能躲就躲，能推就推。今天报道的“小产权房”屡禁不止的现象，一定程度上反映了这些问题。
改革发展的阻力，往往是“难啃的硬骨头”；化解防范风险，往往要处理一些久拖不决的棘手问题。全面深化改革的关键时期，更须不折不扣落实中央各项决策部署，保证政令畅通。面对各种困难和挑战，尤其需要“舍我其谁”的担当和决心。
《 人民日报 》（ 2018年11月20日 20 版）
