保利租赁住房资产支持专项计划成功发行
五十亿REITs能给楼市带来什么
本报记者 熊 建
近日，“保利地产—中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划”（以下称保利租赁住房REITs一期）成功发行，系国内首单完成发行的房企租赁住房REITs，是践行“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的率先之举，有助于进一步推进住房租赁市场建设。
保利租赁住房REITs由中国保利集团有限公司（以下称保利集团）控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（以下称保利地产）联合中联前源不动产基金管理有限公司（以下称中联基金）共同实施，储架总规模50亿元，首期发行规模17.17亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，发行利率5.5%，创近期发行同类产品最低。
租购并举 构建梯级消费
保利集团党委书记、董事长徐念沙表示，住房租赁市场发展将有效满足过渡性、阶段性的住房需求，与商品房等共同构建住房梯级消费体系。保利集团将持续践行央企责任，贯彻党和国家的方针政策，通过创新的产融结合方式，积极参与住房租赁市场建设，为房地产市场长效机制的建立贡献力量。
保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，保利租赁住房REITs一期的成功发行，构建了租赁住房业务“持有、运营、证券化退出”的闭环商业模式，将极大促进保利地产租赁住房业务的发展。
专家表示，通过发行REITs，开发商可以将筹集的资金用于收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房。同时，市场竞争及专业化运营，有利于提高住房租赁市场经营管理水平，从根本上改变当前“一对一”“散户式”住房租赁市场的现状。
合力监管 发展租赁市场
大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，是住建部2018年工作部署的重要内容。本项目实施过程中，住建部大力支持租赁住房的验收备案、产证办理、交易及重组等，积极促进租赁住房资产证券化产品落地。
业内普遍认为，REITs是解决“持有运营”与“资产沉淀”之间矛盾的最有效工具，保利租赁住房REITs为住房租赁市场带来活力。
上海证券交易所有关负责人表示，保利租赁住房REITs的成功发行，体现了资本市场的高度认可，实现了住房租赁市场“资产端”与“资金端”的有效对接。上交所为租赁住房REITs设立受理和评审的绿色通道，专人专岗负责，切实支持住房租赁企业开展资产证券化。
业界将保利这单REITs称为做出两个贡献。第一，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了榜样，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心。第二，“储架发行”机制的创新，以自下而上的方式实现了公募REITs的扩募功能，对国内REITs的进一步发展乃至公募REITs的推出发挥了推动作用。
一举多得 投资机构认可
中国证监会债券部闫云松表示，近年来，中央和国务院层面多次发文要求加快推动资产证券化业务发展，帮助企业积极稳妥降低杠杆率。REITs可协助企业有效降低杠杆率、优化存量债务，同时能够完善当前证券市场产品结构、向投资人提供具有较高配置价值的投资品种。保利租赁住房REITs受到国内机构投资者的高度青睐，多家银行作为主要投资机构参与了本次REITs发行。
此外，专家表示，对房企来说，REITs还带来了融资方式的变革。房企由开发运营商向资产服务商转型、从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”转型，是大势所趋。
在贷款利率走高、地产信贷政策收紧、股权融资和债券融资规模萎缩的背景下，REITs带来了全新的地产融资途径。也就是说，通过资本市场直接融资的资金成本和时间成本比传统的销售房产这种间接融资模式要少得多。只要房子用于租赁，并且位置好、收益好，就能吸引投资者购买，企业可享受到稳定的现金流。
而对投资者来说，REITs能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资者的门槛，还分散了投资者的风险，实现了公众参与资本密集型的商业不动产投资。同时，通过对国内闲置资金的吸附效应，也能在一定程度上减少资金外流、减轻我国外汇政策调控压力，有助于人民币汇率的稳定。
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什么是REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过集中投资于可带来收入的房地产项目，以租金收入和房地产升值为投资者提供稳定收入。
什么是类REITs
国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为类REITs产品。目前，国内较多采用“资产支持专项计划+私募基金”的模式，即通过嫁接私募基金/信托投资优质不动产资产，实现物业所有权真实转移，成立ABS募集资金收购私募基金份额，支付原始物业持有者对价。类REITs一般伴随着原始权益人的优先回购权及其他增信措施，确保享有对物业的控制权。所以，类REITs实际是资产证券化和REITs有机结合的一种金融产品。
《 人民日报 》（ 2018年03月30日 13 版）
