房子卖了 租赁还得继续（以案说法）
【案情】2011年7月，潘甲从兄弟潘乙处购得房屋一套。其后，潘甲发现王某曾于2009年以王某霞（潘甲、潘乙之母、王某岳母）之名与孙某签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给孙某使用，租期3年，自2009年9月起至2012年9月止，租金为每年2.4万元，保证金为5000元。
潘甲认为，王某无权处分涉案房屋，与孙某签订的房屋租赁合同无效，且王某收取租金以及约定租金过低的行为侵害了其权利，主张赔偿租金差价，经商未果，起诉至法院。
【说法】本案的争议焦点为：王某以王某霞之名签订的租赁合同是否有效；潘甲主张王某赔偿租金及租金差价损失1.5万元是否有事实和法律依据。
审理法官认为，王某签订租赁合同时间为2009年，而潘甲2011年才取得房屋所有权。由此可知，房屋租赁合同签订在前，且合同签订时，所有权人潘乙并未对王某出租涉案房屋提出异议，说明均属认可。因此，房屋租赁合同不符合法律规定的合同无效情形。根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故合同签订后，尽管潘甲取得所有权，但并不影响租赁合同的效力。另外，孙某还向潘甲支付了一年租金，说明潘甲对房屋租赁合同认可。
关于潘甲主张租金差价损失的问题。审理法官认为，根据“合同自由”原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。根据已查明的事实，涉案的房屋租赁合同系王某与孙某在平等、自愿的基础上，经商一致签订的，既未违反法律法规的强制性规定，也没有证据证明二人恶意串通，侵害国家、集体、第三人或社会公共权利，故二人完全可以自主约定包括租金在内的各项合同内容。潘甲在合同签订时，既非合同相对人，也非涉案房屋所有权人，主张合同约定的租金过低，给其造成经济损失，既不是适格的主体，也显然没有事实和法律依据。
（本报记者 魏哲哲整理）
《 人民日报 》（ 2017年09月27日 18 版）
