中国经济网北京12月22日讯（王子威）短短两周内，聚焦房地产行业的高规格会议及研究性报告频发。虽2015年已接近尾声，但楼市“去库存”的压力却并没有消除，它如同盖在城市上方的霾，掣肘着经济社会的良性健康发展。

　　中国经济网记者查阅国家统计局日前发布的《2015年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》发现，截至11月末，全国商品房待售面积近7亿平方米。而去年同期尚不足6亿平方米，一年陡增1万亿平方米，这表明，在即将到来的2016年，中国楼市去库存压力仍然巨大。

　　市场分化加剧 约80%三四线城市去库存“压力山大”

　　中共中央政治局14日召开会议，分析研究2016年经济工作。会议提出要“化解房地产库存”。

　　当前，全国房地产市场的库存状况较为复杂。国家统计局数据显示，11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加90万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。

　　在库存总量规模过剩的情况下，同时存在各级城市结构性失衡的问题，此外，不同业态房地产产品之间的库存情况也差异较大。

　　就一线城市及人气较旺的二线城市来说，楼市仍然处在供不应求的状况。国家统计局18日发布的《2015年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，11月份房价同比上涨的城市数量达到21个，占比30%。房价涨幅最高的城市依然是领涨全国房价12个月的深圳，新建住宅价格同比上涨43.9%。例如，11月7日，深圳某新盘1637套房源在6个小时内售罄，签约金额高达60亿元。此外，上海、北京、广州、南京、厦门、杭州等地的房价涨幅也较为可观。

　　但另外一组数据则反映出三四线城市及部分二线城市的困境。中国指数研究院12月18日发布的《未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望》称，经过该机构对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。

　　该《报告》显示，镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑强，存在发展机遇。

　　总体来说，在市场进一步分化的情况下，虽一线城市仍有化解库存的功夫要做，但今后几年内，楼市去库存的重点显然落在了三四线城市身上。

　　三线城市房价首次止跌 政策利好下楼市迎来暖冬？

　　根据《2015年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》来看，11月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个。持平的城市个数分别为10个和14个，分别与上月相同和比上月增加5个；下降城市个数分别为27个和16个，分别比上月减少6个和7个。

　　一、二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均扩大，中国经济网记者了解到，目前一线城市已经连续11个月出现去库存周期低于一年水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。

　　此外，三线城市也交出了令人满意的成绩单，实现房价一年以来首次止跌。中国经济网记者查阅相关数据发现，11月份国家统计局调查的三线城市新建商品住宅价格环比由下降转为基本持平，二手住宅价格环比持平。

　　总体而言，今年11月全国商品房销售面积超过1.4万平方米，增速比传统上属旺季的10月还高3.1个百分点；11月销售额近万亿元，同比激增20.2%，比“银十”提高7.8个百分点。

　　在强大的数据支撑下，目前称楼市“暖冬”并不为过，但从长期来看，是否意味着中国房地产行业一片向好呢？答案显然是否定的。

　　有业内人士分析认为，由于住宅库存居高不下，三四线城市房价下行压力已传导至二线城市；一线城市楼市虽然现在仍供不应求，但后市可能出现高房价引发的滞销状况。虽分析观点不能代表现状，但毋庸置疑，总量没有被消化之前，未来3至5年内，楼市的主题依旧要在“库存”二字上做文章。

　　因地制宜去库存 “新市民”或成楼市“接盘侠”

　　在解读11月份全国大中城市房价数据时，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，今年以来，包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策陆续出台，其促进房地产市场销售的政策效果已开始显现。

　　为了进一步消化库存，《未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望》建议，在地方层面，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；企业层面，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。

　　实际上，在分化的市场下，也应当对不同区域因地制宜。排去市场自发的定位调整、供需博弈等行为，单从政策制定来看，去库存压力严重的三四线城市与人气旺盛的一二线城市应有截然不同的应对策略。

　　对于一二线城市，降息、降首付、宽松的公积金政策和“房贷利息抵扣个税”等手段依旧是“灵丹妙药”。那么如何消化三四线城市的住宅存量呢？在本月中旬召开的中共中央政治局会议上，已经给出了答案——2016年“化解房地产库存”的重要途径是加快“市民化”：一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场；二是城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。

　　房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来几年，新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。形象地说，城镇化过程中增加的“新市民”将成为楼市库存的“接盘侠”。而为了完成这样的目的，从中央到地方还需要通过户籍制度改革让农民工进城落户更容易；将农民工、个体户纳入到城市公积金制度中；通过财政补贴、税收减免等方式帮助“新市民”购房。相信，在各级政策的刺激和市场的自发调整下，库存“歼灭战”定能早日取胜。

机构：全国楼市“去库存”周期尚需5年 明年将持续分化
 

　　人民网北京12月21日电（徐倩）日前，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，其中，“化解房地产库存”再度成为全国楼市的关键词。

　　记者从中国指数研究院（下称“中指院”）获得的数据显示，截止到2015年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米（以2.4的容积率计算），全国整体库存约为63亿平方米，按照过去三年平均销售速度来计算，需要五年时间消化。

　　中指院发布的《中国房地产市场2015总结与2016趋势展望》报告显示，今年以来（截止到前11月）一线城市楼市迅速回暖，供需两旺，新房价格累计上涨15.1%，而二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右，三、四线城市仍然为去库存的“重灾区”。

　　在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中指院预计2016年全国房地产行业的主要任务仍然为“去库存”，城市分化将持续加重，一线城市住宅价格仍将持续上涨，而三、四线城市将面临下跌预期。

　　库存集中于三、四线

　　回顾今年房地产市场，冷暖不均成为今年楼市的一大特征，部分一线城市楼市过热房价上扬，而三、四线城市却库存高企。

　　中指院数据显示，2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨；在城市表现方面，一线城市累计上涨15.1%，二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右。尤其在部分一线城市例如深圳，其住宅价格指数累计上涨33.92%，领涨全国。

　　中国房地产指数系统办公室主任黄瑜认为：“经过2015年的销售之后，库存水平稍有下降，但是整体还是没有达到理想状况。从现在的存量平均消化时间来看，一线城市约为9个月，二线城市约11.5个月，三线城市约为20个月。实际上三、四线城市的压力还是非常大的。”

　　黄瑜认为，三、四线城市库存高企分为两类，一类是长期土地供应比较过剩，后续的需求基本饱和，加之人口增长乏力导致城市库存压力比较突出。而第二类是指短期库存水平稍高，但是中长期来说，由于政策驱动和需求增长潜力，总体来说还有缓解机会。

　　在去库存层面，中指院指出，从中央层面来看，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革、推进棚改及棚改货币化安置，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；从地方层面看，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；从企业层面看，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三、四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。

图：2010-2015年11月50个代表城市月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据

　　库存存下跌预期

　　在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中指院预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。

　　需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.4-15.7亿平方米，同比增长0.5%-2.5%，房地产开发投资额为9.8-10.1万亿元，同比增长2.0%-5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7072-7276元/平方米，涨幅为4%-7%，一线及二线热点城市领涨。

　　在城市表现上，明年楼市的分化也将更加严重，部分城市的去库存压力也将持续增大。从一线城市来看，由于经济发展良好，人口聚集力较强，住宅价格存上涨动力。二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。

　　在三线城市，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。

图：2010年至今20个代表城市可售面积与出清周期

数据来源：CREIS中指数据