11月，新建商品房成交量创新高，房价环比降幅收窄，一线城市“地王”重现
信贷调整助楼市回暖
本报记者 陆娅楠
12月18日，国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计显示，11月新建商品住宅成交量创年内新高，房价环比降幅进一步收窄。但70城新建住宅价格继续止涨，房价同比下降的城市数量也创下2010年来的新高。
北上广深4个一线城市的二手房房价环比无一下降
受去年基础较高的影响，11月住宅价格同比下降的城市数量创下2010年公布房价指数以来的最高纪录。与去年同期相比，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市个数分别为68个和67个，分别比10月份增加了1个和2个；上涨的城市个数均比10月份减少了1个。
随着成交量逐渐回升，尽管楼市调整仍在继续，但也出现企稳迹象。
新建商品住宅环比价格降幅继续收窄，降价城市减少。11月，新建商品住宅价格环比下降的城市有67个，比10月份减少了2个。环比下降的67个城市中，最大降幅1.4%，比10月份缩小0.2个百分点；降幅超过1%的城市仅有5个，比10月份减少了14个。
二手住宅方面，环比平均降幅比上月收窄，少数城市出现房价上涨，且涨价城市个数比上月有所增加。环比上涨的城市均集中在一、二线城市，其中北京、上海、广州、深圳等4个一线城市环比无一下降。
“随着10月份以来各地信贷政策陆续调整，加之11月21日央行降息，政策叠加效应对房地产销售产生积极影响，11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，为年内新高，房价环比降幅进一步收窄。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析。
中原地产首席分析师张大伟认为，央行降息，使购房者贷款成本减低，直接增强了市场的短期信心。以限期20年还清的100万元房贷计算，如果按照基准利率计算，购房者可以每月减少月供234元，合计20年可以减少4万元的利息支出。
“房贷新政”降低改善型购房者成本，稳定市场预期
我国居民的购房决策，除自住性需求外，主要受到房价预期的影响。而在近20年的房地产发展过程中，影响房地产价格的主要是信贷政策。
实际上，11月市场成交量创年内新高与四季度“房贷新政”频繁出台有关。除降息外，9月30日央行出台的“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等新政，经过配套细化，各地细则基本在11月落地。10月，住建部等三部委推出的住房公积金贷款新政，不仅提高首套自住住房公积金贷款额度，还推进异地贷款，取消4项收费项目，也为购房者节约了贷款成本。
房贷新政不仅直接降低购房成本，也使房地产市场预期随之调整。“对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。”张大伟说。降息与之前的取消限购、限贷政策将形成叠加效应，刺激购房者入市。从11月数据看，一线城市二手房价格持续止跌，说明前期楼市松绑政策已经发挥刺激改善型需求入市的作用。“这种情况下，降息将放大市场利好，导致购房者对市场的预期明显向好。”
张大伟说，一系列信贷政策很可能使楼市预期发生转折性变化，随着购房者入市积极性提高，楼市成交量有望在年末触底恢复，但价格有可能要到2015年一季度才出现明显的企稳。
值得一提的是，今年岁末推出的各种“房贷新政”没有搞“一刀切”，而是突出了精准调控。所有贷款，全部针对一次自住及改善型购房者。因此，从11月的房价数据来看，尽管信贷政策刺激了楼市成交量回升，但并未导致房价马上反弹。
一线城市土地成交额首破3000亿，但楼市分化格局不可逆
对于房地产业而言，央行下调贷款利率也是重大利好。信贷额度及利率水平被称为房地产市场的风向标。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调，对开发商而言意味着融资成本降低了，对大部分开发商来说是利好消息。部分企业开始抄底拿地，特别是11月以来，土地市场成交活跃。
不过，今年土地市场呈现出“整体收缩、冷热不均”的新特点。中原地产研究部统计数据显示，截至12月16日，20大标杆房企合计购入土地金额比去年下调了46.6%，但一线城市住宅土地市场额却创新高。北上广深4个一线城市的住宅土地成交额约3300亿元，首次突破3000亿元大关。从楼面价看，2014年成交的住宅土地平均楼面价高达每平方米11734元，上涨55%。
土地市场直接反映出房地产企业对楼市走向的判断，即中国房地产市场已告别绝对短缺时代，分化加剧已成为楼市新常态。三、四线城市依然需要消化过量库存，整体市场短期很难企稳；而一、二线城市尽管也有去库存压力，但受益于公共服务资源与产业集中，楼市风险相对较小。
“贷款成本的下降以及市场各方预期的好转，将继续对于未来一段时间内的楼市成交形成有力支撑。但从市场整体来看，2014年的楼市调整属于市场自发性调整，刺激性政策对市场的带动作用不及以前显著。”链家地产市场研究部张旭说。
张大伟认为，尽管央行降息进一步增强市场的短期信心，使年末成交翘尾成为定局，但各地市场并非集体回暖，市场分化依然存在。例如长沙、昆明、贵阳、海口等城市新房成交量环比、同比均出现下降。“今后这些地区的楼市可能价格下调，需求才有望增加。”
《 人民日报 》（ 2014年12月19日 15 版）
