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不同机构统计口径有差异 房企排名现多个版本

2014-01-17 16:40 来源:新京报
原标题:不同机构统计口径有差异 房企排名现多个版本

  1月10日,上海绿地集团董事长张玉良在京宣布,2014年,绿地房地产销售目标为2400亿元。这迅速引起业内对2014年房地产老大是否会易主的关注。2013年,绿地房地产业务销售1625亿元,同比增长53%,在业内仅次于万科。与万科2013年1709亿元的业绩相比,绿地仅落后80多亿元。

  全行业关注新的一年房企龙头之争。而在一些城市,房企也非常注重销售排名位次。在北京,不同机构公布的排行榜上,单个房企排名的不同也引起了关注。在深圳,佳兆业宣布取代万科成为2013年深圳住宅成交量、成交金额双料冠军。

  为什么机构给出的销售金额排名会有差异?房企为何关注销售金额排名?新京报进行了一番调查了解。

  北京商品房销冠引发争议

  今年初,克而瑞北京房价测评中心率先发布2013年京城房企商品房和商品住宅销售金额排行榜。

  根据这一排名,首开股份以133.93亿元的排名,位居北京房企2013商品房销售榜首。随后有媒体以《谁是真正的“销冠”?》为题报道称,金融街控股2013年在京销售收入冲高到161亿元。

  此外,作为近年来在京发展迅速的上海绿地集团,有关人士也向记者表示,2013年在京商品房销售额达到132亿元。而绿地并未出现在北京房企商品房销售前十行列。如果按照132亿元的销售额,绿地也将位列北京房企商品房销售前三。

  除商品房销售额差异外,个别企业商品住宅销售数据,在不同机构发布的榜单上差别也比较明显。

  在克而瑞2013年北京房企商品住宅销售排行榜上,中海地产以65.92亿元的销售额排名第六;而在搜房网数据监控中心发布的榜单上,中海地产以84.17亿元的销售额排名第三。中海地产的销售额和排名是两家榜单中差别较大的一例。

  两家商品住宅榜单排名差异比较大的还包括首开股份(一家统计是93.61亿元排第二,一家统计是81.99亿元);金隅股份和中建分别只在一家排行榜中跻身前十(见附表)。

  不同机构的统计口径易有差异

  据记者了解,在城市房企销售排名中,首先导致排名不同的原因是统计口径。

  诸如商品房销售金额排名,有关机构人士对记者表示,数据统计是依据北京市住建委网签数字。例如金融街161亿元的销售额中,102亿元由三栋整售的写字楼贡献。但这样的整售数字反映不到网签数据中,因此无法在以“网签”为统计口径的排行榜上出现。这一点记者也从克而瑞和金融街得到了证实。

  绿地也存在类似情况。根据绿地京津事业部有关负责人介绍,2013年绿地在京销售额达到132亿元,其中能体现到网签上的只有68亿元。而朝阳区望京、昌平等项目部分写字楼整售金额无法体现在网签数据中。

  在商品住宅成交金额方面,不同机构统计出不同数字更成为一种常见现象。例如中海地产,克而瑞的统计数字是65.92亿元,搜房的统计数字是84.17亿元。记者从网易房产数据研究中心获得的数字是59.7亿元,另一家不愿具名的机构提供的数字为65.7亿元。而中海地产有关负责人曾向本报记者透露,2013年中海地产在京商品住宅销售额达到100.7亿元,其中包括一部分认购未签约金额在内。

  仅从这个例子中就能看出,中海地产2013年在京商品住宅签约金额,四家机构统计出四个数字。

  搜房数据中心工作人员告诉记者,搜房统计的商品住宅扣除了独立的商业、车库、储藏室等非住宅立项的部分。但在一些销售证中,配套到单套住宅里面的储藏室、车位等,都只能计算在住宅销售内,无法分割。中海旗下产品由于单套房源面积比较大,不少房源都有储藏室、车位。

  一家在京销售排名处于前列的房企人士告诉记者,根据其了解,有的机构统计口径以2013年取得预售证的项目为准,而有的机构统计以2013年有成交的项目为准;另一方面,有的项目因为转为现房,在原销售证件上看不到销售数字,有的机构就不统计这部分。

  自报数据或造成销售额偏高

  还有一家不愿具名机构人士告诉记者,事实上,有的机构在统计房企排名过程中,往往并不根据网签系统上的签约数字,而是由企业自报,机构再进行复核。这样的灵活操作也就会造成一些房企销售金额出现水分。

  企业自报销售金额的做法也出现在全国房企销售统计中。一家上市房企高管颇为生气地向记者抱怨,这样自报销售额的方法造成许多企业给出的数据并不真实,排名也无法反映企业真正实力。

  事实上,对于机构而言,只有类似北京等一线城市的网签数据可以进行公开查询,但在一些三四线城市,房企销售数字并没有公开的渠道查询,只能依赖于企业自报数据。

  兰德咨询总裁宋延庆还认为,在全国房企排名中,未上市或未全部上市公司的销售额究竟是多少,可能只有企业少数人知道。销售额人为调整的空间很大,例如,某项目实际销售额是10亿元,但企业为了使销售增长曲线更平滑优美,可能只统计7亿元,而将3亿元转移到下一年。

  ■ 分析

  房企为何关注销售排名?

  北京中原地产研究总监张大伟认为,许多企业都是集团公司,分公司的城市排名对于分公司在集团内部的地位有意义。

  此外,还有业内人士分析,就上市公司整体而言,排名代表市场占有率,有利于股价,也有助于企业融资成本的降低。

  处于龙头级房企的中海地产,融资成本通常在5%以下;而不少规模稍小的房企融资成本甚至高于12%。

  兰德咨询总裁宋延庆认为,业内不应过度关注房企销售额排名。会计准则、证监会、交易所对销售额都没有要求。许多上市企业也不披露当年销售额,相比较而言,营业收入和净利润更是股东关心的核心指标。

  根据记者了解,部分在京第一梯队的房企也对销售排名没那么关注,“第几无所谓”,北京一房企总经理对记者表示,自己更关注新业务领域的拓展,做些更有意思的项目。

  (记者 张旭)