“松绑”信号出现？

　　7月30日召开的中共中央政治局会议受到市场高度关注。经历了上半年较为疯狂的楼市行情后，各大城市无论是住宅销售还是土地成交都非常旺盛。早在会议前就已经有市场人士认为政府“有可能出台新政策进行控制”。但在此次的会议中，关注房地产的内容却显得相对单薄，其中更是完全没有提及“调控”。

　　会议提出，下半年经济工作将继续定调在“稳中求进”上，同时要根据经济形势变化，适时适度地进行预期和微调，稳中有为，确保完成全年经济社会发展主要任务。对于房地产，总体上会议只提出了“两积极一保持一促进”的要求。针对房地产行业，会议提出“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。这与去年同期的中共中央政治局会议明确提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”相比，今年的中央定调不仅没有提及“调控”，用词也显得更为积极。

　　会议内容公布后在市场中引起了不小的反响，有分析就认为，这是中央释放出来的“松绑信号”。这种积极信号带来的影响在次日股市上得以体现。7月31日，地产股领涨泸深两市，万科A、招商地产、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、金地集团等房地产龙头企业一度飙升，甚至有个股冲至涨停。

　　“房产税”出台可能性小

　　“此次中央政策明显强调的是增强内需。”对于中央层面只字不提房地产调控，合富辉煌首席分析师黎文江在接受本报记者专访时分析称，确保达致全年经济目标是中央经济工作任务的核心。黎文江认为，目前国内拉动GDP增长的三驾马车，房地产的贡献是最大的。“上半年GDP的增长是7.1，如果下半年降到7.5以下，就很难完成今年的经济目标，所以在政策上对房地产行业就要以求稳为主。”事实上，在此次政治局会议中针对房地产提出的几项要求，“拉动内需”的意味非常浓烈。会议提出的首项工作就是“积极释放有效需求”，而其次仍然是“推动居民消费升级”。

　　黎文江表示，今年以来中央政府对于房地产行业已经很少用“调控”这些字眼，而中央的政策也从“行政化”转向“建立长效机制”。从这方面来看，“中央政府对于房地产行业不再强硬控制。”黎文江分析，在今年国五条对房价目标作出基本定调的情况下，“下半年应该不会再有大的政策出台，包括房产税出台、收紧信贷的可能性都不大。”

　　中央开路地方难收紧

　　中央“转调”，但地方政府的房价目标仍在。此次中央政治局会议尽管没有提及房地产调控，但今年各大城市的房价上涨速度却是有目共睹。广州房价增速就非常快，甚至有人认为今年上半年广州房价涨势是“20年来从未有过的”。

　　据数据显示，2013年1－6月份广州一手住宅月销售量平均超50万平方米，1月份更超过96万平方米，截至6月底，广州一手住宅均价为1.6万元/平方米，同比增长18%。这个增速超高于今年GDP的增长目标。如果要完成房价控制目标，下半年广州房价预计要比上半年回落7.76%，均价要降至14834元/平方米以下。按照目前的楼市行情，要完成全年调控目标，广州市可谓“压力山大”。

　　现时中央政策避开调控力求稳定，地方政府会否以微调收紧房地产调控成为最受关注的问题。“地方政府包括广州在内是不敢轻易收紧房地产政策的。”黎文江称。据他分析，今年上半年房地产税费已经占到广州政府税务收入的39%，而今年上半年财政收入540亿元中，其中300亿元就是靠卖地获得的。“更为关键的是广州政府现时负债仍然很高。”据政府公布的数据显示，预计到今年末，2013年，广州市本级政府将新借负有偿还责任的债务382.75亿元，还债260.9亿元，预计2013年末债务余额1340.48亿元。而债务率和偿债率将分别为99.52%和19.37%，已经接近风险警戒线。黎文江认为，在中央求稳，政策宽松的情况下，“广州收紧房地产政策将不利于财政收入，预计在下半年政策不会收紧相反还会大规模推地。”

　　房价调控或从近郊入手

　　政策走稳，未言调控，广州要完成今年的房价目标就要另辟蹊径。“房价上涨过快是今年政府面临的一个难点，但也并不是不能控制的。”黎文江认为，事实上今年以来市区高房价项目已经被控制住了，所依靠的就是“限售”、“限签”、“价格指导”这几个微调的政策。

　　黎文江分析称，之所以在中心城区高价项目受控的情况下，广州房价仍然大幅上涨，其主要的原因就是“部分区域房价上升过快”。据其分析，今年上半年包括南沙、番禺、花都在内的近郊四区楼价的涨幅都比较大。而这些区域在下半年均价将有可能下调。

　　黎文江认为，去年的这些区域的开工量比较小，导致上今年上半年供应量不大，而市场的需求却很旺盛，供求不平衡导致房价快速上涨。“从6、7月的成交来看，花都、南沙都降了不少，价格也开始下滑。”按照他的分析，今年上半年行情好转，各个区域楼盘开工量都在快速增加。这些新增供应将会集中在下半年进入市场。“特别是中小户型刚需产品，在下半年各区都会有较大新增货量，供应增加将会对价格有一定的平抑作用。”

　　此外，黎文江还表示，现时广州对中心城区推行的“限售”、“限签”、“价格指导”的政策也可以考虑在近郊区域适当推行。“从今年看来，政府在中心区域的这些微调政策对于房价起到了不小的压制作用。如果下半年在近郊区域也适当采取这些政策，要完成全年房价控制任务还是有很大可能性的。”但同时黎文江也指出，“限售”、“限签”等政策的实行也有一定的风险性。“如果过于依赖这些政策会造成大户型产品的积压，在未来形成市场风险。”他认为，即便是要推行也“应该逐步推进，进行合理的疏导。”

　　(南方日报)