试点扩围或年内实现

　　中国证券报：房产税正式扩围的时机应在什么时候？

　　贾康：可以肯定的是有关部门一直在做扩大房产税试点范围的工作，但去年没有实际动作，我认为今年实现房产税试点城市扩围的概率就高得多了。另外，房产税改革是当前全面改革的重要部分，房产税改革尽快向前推进，是符合改革的内在逻辑的。尤其是三中全会有望在年底前召开，考虑到我国房地产业的重要性、当前房地产市场仍然需要调控等因素，出台科学合理的房地产税征收方案已迫在眉睫。当然，这还需要和其他的制度建设配套出台。

　　中国证券报：怎样看待各地房产税试点方案的异同？

　　贾康：科学、合理的方案需要上下磨合、多轮研讨，且应该允许各地的试点方案有所不同。而对于房产税具体的起征标准，一定要考虑社会大众，包括先富起来的人、中等收入阶层等群体的利益，使他们对这一制度建设大体上认同。重庆试点方案中，“花园洋房”即独立别墅列入征税范围，但是划出了180平方米的“起征点”。如果这个花园洋房在180平方米以下，还是不用交税。我认为这个经验值得重视。

　　中国证券报：哪类城市比较适合推出房产税试点？与此前重庆、上海的试点相比，新推出的方案会有哪些改进？

　　贾康：上海属于沿海“一线城市”，重庆属于西部大都市，未来再增加试点城市，不排除其它的代表性区域城市。

　　从上海、重庆两地的试点效果来看，房产税无疑已带来了资源配置的优化效应。未来其他城市的方案必须综合各种相关因素，进行因地制宜的设计，尽量柔性切入，不能一开始就给地方带来太大震动。税改第一、二年肯定是要先建框架。在这个框架下，一步一步使地方政府的财源潜力表现出来，这需要以长远的发展眼光来看待。另外，针对部分业主消极逃税、税务部门很难将税金收上来的现象，可以考虑满两年后公告社会：房主若再不现身缴税，就可以将该房产充公。

　　首套房应免征房产税

　　中国证券报：未来会否针对存量房征收房产税？

　　贾康：针对存量房征收房产税也是改革的重要方向，但肯定是针对高端住宅征收。我建议不要对首套房征收。房产税制度必须坚持调节高端收入这一原则，不能搬美国的征收模式，而要借鉴日本，将首套房或者家庭人均住房面积低于某一标准的都纳入免征范围。此外，对于二套房，也可以适度降低征收标准。普通住宅与非普通住宅的税率也应有所不同，引导社会购买小户型商品房。

　　中国证券报：房产税试点扩围要解决哪些问题？将对房地产市场产生怎样的影响？

　　贾康：一方面，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，因此抑制投机性购房和合理引导住房投资、持有行为是房地产调控的一项重要内容。房地产调控应加强制度建设和深化税制改革，以便更好地达到标本兼治的目的并体现“治本为上”的高水准。

　　另一方面，不动产保有环节的税收，是地方政府筹资的内在动力，会驱使地方政府尽心尽力地优化本地投资环境，提升本地公共服务水平。这就使得辖区内的不动产进入升值轨道，每隔几年要重评一次税基，这样不动产税收就成为地方政府与其合理职能“内洽”的支柱财源。

　　由此，在中国实施房地产税改革，将会产生四个方面值得肯定的正面效应：第一是增加中国直接税的比重而降低中低端收入者的税收痛苦程度。第二是为解决中国地方税体系不成型的问题而提供地方层面的支柱税种。第三是促使已实施的房地产调控新政体现其应有的“治本”水准。第四是优化收入和财产的再分配以抑制“两极分化”。

　　当然，房产税试点扩围，房价并不会应声而落。目前我国城镇化水平实际才40%多，以后要一路走高到70%-80%，房价才能相对稳定。但在房地产保有环节开征房产税，可以对房地产供需双方形成税负约束，即基于经济利益调整的法制化机制，促使不动产投机炒作行为收敛，有利于增加住房市场上中小户型的需求比例，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率。

(来源:中国证券报)